住宅融资分析课件.pptVIP

2005秋 第五章 住宅融资分析 本章要解决如下四个问题： 如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？ 在不同市场状况下，如何判定是否应该提前偿还贷款？ 在购房时，是否应当接受房屋所包含的代偿债务？ 房产开发商的折扣售房贷款是否合理？ 增量借款成本 如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？ 抵押贷款的条件 贷款成数 ? 贷款期限 贷款手续费 ? 提前还款的处理 贷款利率 对贷款金额相同，贷款期限相同的两笔抵押贷款，可以通过计算实际贷款利率（见第4章）来进行比较。 对贷款金额不同的两笔抵押贷款，可以通过计算增量借款成本来进行比较。 增量借款成本 如何评价两种贷款金额不同的抵押贷款？ 例1：某借款人想购买一个价值10万元的房地产，面临两种贷款选择： 额外1万元借款的增量借款成本多少？ 增量借款成本可根据两种贷款现金流的各期差额进行计算。 即为获得额外的1万元贷款，需要在以后各期多支付172.47元： 172.47（P/A, i, 25）= 10 000 i = 20.6% 分析： 如果借款人有足够的资金，他需衡量是否应该将这1万元投入该房地产？如果他不能为这1万元找到风险相同而收益率更高（大于20.6%）的投资机会，他就应该选择八成的贷款（即贷款A）。 如果借款人没有足够的资金，他需在这笔更大金额的贷款（贷款B）和可能获得的第二抵押贷款间进行选择。若第二抵押贷款的利率