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房地产项目建设阶段的综合风险的系统分析摘要：近年来，我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，房地产业的快速发展为投资商带来了丰厚的收益，但由于不重视房地产开发过程中存在的高风险，对在房地产开发过程中存在的各类风险因素认识不足、估计不够，这些风险因素一旦发生，极易造成投资失败，使企业甚至整个房地产行业面临巨大的风险。本文在对房地产项目建设阶段的风险因素分析的基础上，采用模糊综合评价法对风险进行分析系统评价，并提出应对方案。关键字：房地产，建设阶段，风险分析，模糊综合评价房地产开发是由房地产开发公司通过土地买卖和改造、房屋建设、房屋租售等一系列过程取得收益，从而达到自己的社会和经济目的的活动。在活动的全过程中，各种不确定因素至始至终伴随全程，这些不确定因素就是风险。房地产项目的特性不同于其他行业，它具有不可移动性、高投人性和投资过程的长期性，这些特性决定了它本身的特殊性，使得房地产商在开发项目的不同时期在管理上面临着多种困难和风险。房地产商至始至终都要认真对待这些困难和风险，充分考虑房地产开发市场中存在的这些不确定性因素，如只单纯看到房地产行业赚钱，就倾其所有把大笔资金投入进来，一旦这些潜在不确定因素发生就会给投资者带来灾难性的后果。如某开发商前期投入了巨额资金，工程全面开工，但没有进行有效的资金风险管理，遭遇2008 年“全球金融危机”，资金链断裂，整个企业像“多米诺”骨牌倒塌一样发生连锁反应，企业倒闭，房地产项目无法运作只能易主。因此对房地产项目中的不确定因素即风险进行全面系统的管理是一项不可忽视的重要工作。一、房地产开发项目全生命周期风险认识房地产开发是一个动态过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况作出精确的估计。因此有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入的研究，以使投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供科学的依据。项目开发的过程是一个长期的、涉及面广而且复杂的过程。这一过程中存在着大量不确定的风险因素，因此，有必要对项目开发全过程的风险有全面、系统的认识。房地产开发项目全生命周期一般包括四个阶段即项目投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段以及项目租售与物业管理阶段。1．投资决策阶段房地产开发投资决策阶段，既是整个房地产项目开发的第一阶段。也是开发过程中最重要的一个阶段，也是拥有最大的不确定性与动机的性的阶段。类似于我们通常所说的项目可行性研究。本阶段的任务是通过对国家i地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何时、何地、开发何种房地产。在此阶段中，开发商主要进行项目初筛和初步的市场定位以及项目的财务评价工作。因此，前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到项目的成功与否。2．前期工作阶段前期工作包括进行土地、设计、融资、建设、销售等开发全过程有关的协议、条件的谈判与签约。按照我国目前的土地政策，房地产开发用地要通过“招拍挂”方式获得土地使用权，土地获取的各项准备工作是该阶段的重点工作。这一过程工作量大并且复杂，风险因素最多。随着开发过程的进行，房地产企业接下来要面临的是融资筹资的风险，房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢都将会对整个项目产生极大的影响。 3．工程建设阶段建设阶段，是指开发项目从招标确定承包单位、开工建设到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内．按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。4．租售阶段工作租售阶段的主要任务是把在建和建成的项目销售出去以获得销售利润。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。在此阶段，主要工作是进一步对项目进行市场分析和定位，确定项目的销售方式和销售价格并组织销售。由于各阶段所进行的工作不同，风险的性质和风险因素发生的概率也不同，但是从总体上看，在项目开发初期即投资决策阶段的风险概率最高，但是风险损失程度较低；而在项目收尾阶段即房地产项目租售阶段的风险发生概率较低，但是一旦发生风险，风险的损失程度较高。如下图所示，风险发生率与风险损失量的交点处发生在项目建设阶段，因此在项目建设阶段是风险发生概率相对较高