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统筹把控六大要素 稳步推进城市更新 　　《国家新型城镇化规划（2014-2020）》明确提出，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发。在国家新型城镇化战略背景下，盘活利用城市低效存量建设用地和空间资源，加快推进城市更新改造，将城市建设发展由外延扩张粗放模式转为内涵集约提升模式，改变传统土地储备“分散收储、零散出让、遍地开花、难成规模”的弊端，发挥城市更新“整体策划、成片改造、产业升级、公益保障”的优势，是未来城市更新发展的必然路径。在新形势下，如何推进城市更新工作迈入新常态，笔者认为，应统筹把控好六大要素。 　　一、资金要素 　　顺利推进城市更新工作的重中之重就是资金问题，可以说，解决好资金问题就抓住了更新改造的“牛鼻子”。一是，城市更新机构应按照更新改造项目的成熟情况，制定更新改造项目的实施计划，并结合城市发展战略和土地、房地产市场的情况，测算更新改造年度实施规模、区位、功能和布局等，依计划选取项目，将资金落实到项目，以项目带动更新改造。二是，资金计划和安排的制定必须按照政府专项资金管理要求，提前做出测算和分类，采取刚性与弹性相互结合的方式，既要将资金落实到各个项目，也要考虑到项目实施中的不可预见性，在符合规定的条件下，灵活安排资金，促进项目顺利实施。三是，城市更新改造涉及面广，需要的资金量大，不能仅仅局限于政府财政有限的专项资金，而要在政府主导下，探索PPP建设模式等，创新更新改造融资体系，主动引入国家开发银行的政策性资金（或者发行地方政府债券），设立城市更新融资平台，并借鉴资本市场的资金杠杆工具，盘活城市更新一级土地市场。2014年4月2日召开的国务院常务会议研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。会议强调，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。未来5年国家开发银行将提供不少于6000亿元的专项贷款，支持各地棚户区改造。目前，国家开发银行广东分行与广州市开展全面战略合作，其政策性优惠贷款将给广州市城市更新工作带来机遇。2014年5月21日，财政部发布通知，经国务院批准，2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛十省市将试点地方政府债券自发自还。 　　二、土地要素 　　城市更新改造不可避免地要与土地储备进行整合，实现互相促进。实践证明，传统的依靠征收模式实现土地储备的做法难以为继，城市更新允许权属人自行改造和土地出让收益分成的创新政策正是对传统依靠征收实现储备做法的创新和提升。站在城市运营的战略高度，将城市更新与土地储备工具有机结合，既能实现城市战略发展重点区域的政府土地储备，又能有效走出城市存量用地储备的难以推进的困境，促进城市发展重大产业项目落地。一方面，在城市更新中以“产业项目自行改造，重点区域政府储备，二者相互促进”为原则，根据地块实际情况，提前开展区域发展策划和规划设计工作，支持技术创新与产业融合，打造新兴业态示范平台；另一方面，在城市更新中，合理整合各类用地资源，调动各方主体积极性，做好城市更新土地运营，实现城市产业转型升级与区域建设水平整体提升。 　　三、安置房要素 　　拆迁安置难是城市更新工作主要困境之一。在城中村与旧城改造中，被拆迁居民往往要求原址搬迁（或者先安置再搬迁），安置房的建设与分配已成为城市更新工作顺利推进的先决条件。为顺利推进城市更新工作，城市更新机构必须抓好政府统筹安置房的建设与分配管理：一是，政府统筹安置房应在城市更新单元的前期策划与规划设计中优先予以安排和落实，并由城市更新机构负责统筹建设和分配，改变以往城市更新中由开发商主导拆迁安置房规划与建设的不利局面。二是，城市更新机构主导政府统筹安置房建设与分配管理，有利于地块容积率节余指标由政府把控，避免开发商倒逼规划，获取容积率溢出暴利。三是，由城市更新机构统筹管理有利于把握整个城市更新项目的进度安排，及时根据政府安置房的建设进度（包括户型设计、质量水平等）调整城市更新项目的拆迁节奏以及项目资金安排。 　　四、咨询委员会要素 　　城市更新工作影响面广，涉及社会各方主体利益，必须在政府主导下做好更新改造项目的公开透明程序正义，设立能代表各方利益的城市更新咨询委员会，加强公众参与，强化公共利益，及时反映诉求，有效化解矛盾，顺利推进更新改造。一是，制定城市更新咨询委员会工作制度，按照“公开、公正、透明”的原则，依法制定咨询委员会工作制度与工作方案，从咨询委员会的组建成立、议事规则、权利与义务等方面，进行详细规范管理，实现城市更新工作的“公开透明、简政高效、赋权于民、依法