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我国物业管理可持续发展的困境与出路分析 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）05-000-02 　　摘 要 全国房地产迅速发展，房价不断攀升，造就物业的升值，物业的管理显得尤为重要。物业管理的作用是协助业主打理物业周围环境，特别是安全情况。随着物业管理不断在全国范围内展开，行业发展迅速，喻为朝阳行业的同时问题也相当突出，主要是物业管理企业与企业之间的不正当竞争，物业管理企业与业主关系的不和谐，员工对物业管理、业主两者之间的冲突等等。作为一个新的管理模式，如何走出这个困境，让行业可持续发展呢？本文针对困境的出路对策进行探讨。 　　关键词 物业管理 可持续发展 管理方法； 　　一、前言 　　物业这个概念是二十世纪八十年代由香港传入我国内地的，作为一个新兴的行业，面临适应本土实际情况的矛盾和问题。如何去克服呢？随着我国物权法、新劳动合同法的颁布、实施，相关物业企业都应该做出相应的调整，更好地规范和完善行业规则。物业管理企业需要对行业进行重新认识并合理定位，谋求行业新思维新出路。 　　二、管理市场不成熟 　　物业管理如同雨后春笋，蓬勃发展，但由于各种类型的物业管理公司在经费、人员构成和经营管理方式的水平参差不齐，每一个公司给予业主的印象和服务都不一样。有些物业管理公司与业主产生严重纠纷，导致双方关系紧张。物业管理企业的性质定义在服务型、保本微利上，这是行业的特点，但兴办企业是需要以利润最大化作为经营目标的，才符合经济运行的规律。作为一个物业管理类型的企业，营业范围就是管理物业，当物业是固定的时候，如何管理才能够达到最大化呢？目前，很多物业管理企业普遍认为，用最少的人，做最少的事，收最多的钱，就是物业管理企业运行的策略。如此便造成了整个物业管理的环境恶劣，纠纷不断，也是行业的两个特点所决定的。在国家对物业管理的调控中，收费标准原则是保本微利，如此便造成了收费标准低，很多企业不得不采取乱收费的现象进行创收，企业不能缺乏资金，经济效益低下，如果不如此操作，哪个企业愿意做物业管理？企业也无法正常运作，正是在这种情形下，物业管理不重视规范化管理，行业市场发育不良，企业运作难以为继。物业管理企业如何接受国家政策制约，业主服务要求和内部成本费用之间求得生存呢？ 　　三、管理手段落后 　　我国物业管理公司类型非常多，归根到底还是属于一个劳动密集型的行业，也就是靠人的数量支撑服务的行业，基本服务内容包括安全保卫、环境卫生和公共设备设施维修保养等层次。管理手段非常粗糙，零散不归一，甚至未能把这些服务内容日常化，随性随意地进行，引起业主的强烈不满。在这种手工操作、管理技术落后、技术含量低的背景下，如何才能够得到解决呢？其实，物业管理服务人员需要具有建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管理学、法学和营销学等知识，当前的物业管理水平如果仅仅停留在雇请几个“保安”、“清洁阿姨”认识上，随着人们生活水平日益提高，需求不断多样化，这种管理手段就显得相当落后。 　　四、权限不明确 　　物业管理企业对业主所选举的业主委员会负责，全体业主达成的统一意见，把管理权交付专业物业管理公司实现统一的物业管理。目的是让居住以及相应设施、设备和小区环境的正常使用，一直以来，这种权利和义务在运作方式上并没有明确。此时存在两种情况，首先是业主委员会无权选择物业管理企业，因为物业管理公司是房地产开发企业自建或前期附带的，此时物业管理企业成为了房地产开发企业的一个替身，目的是为销售商品房充当面子，管住业主，并不是全心为业主服务的。第二种情况是物业管理形同摆设，遇到问题是业主无法找到管理服务人员反映，或者搪塞了之，业主委员会的维权监督和协调的作用都荡然无存。 　　权利和义务的不清晰，是业主和物业管理企业纠纷的另一原因。必须物业管理企业负责部分，需要在业主授权之前清晰告之，形成一种知情权，避免授权之后，权利和义务收到质疑。物业管理费用所包括的服务内容必须明确，譬如物业外墙的清洗，是否属于物业管理的服务范围，必须弄清楚。 　　五、专业化发展 　　以上存在的问题，也就是物业管理所面临的困境，如何走出这个困局呢？面对如今的物业管理条例、物权法，企业如何调整呢？笔者认为必须转变管理理念，物业管理从业主的角度出发，始终以服务业主为本，如果离开这个宗旨，物业管理便没有了存在的必要与价值。所以在这个服务的过程中必须走专业化路线。如何做到专业化呢？1、建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才的培训力度，吸引和留住人才。2、企业人员应该带有积极主动性和创造精神，带着一种高标准高要求的原则去服务业主。3、知识性管理方式，做到人才专业化、服务专业化、竞争市场化。 　　一个好的管理人员和物业管理员工，他首先是一个坏业主。只有用挑