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秘鲁房地产发展现状与特点探析 　　摘要：房地产业需要投入大量资金，具有很强的产业带动性，关系到民众的生活质量和切身利益。近10年来秘鲁新房价格和销量总体呈较高的增长趋势，国际金融危机造成阶段性影响但未改变整体上升趋势。笔者采访到秘鲁一家房地产公司销售经理，他介绍了秘鲁特别是首都利马的房地产发展现状与特点。可以为我国房地产健康可持续发展提供一定借鉴与参考。 　　关键词：秘鲁 房地产 西班牙语 拉美研究 　　近期笔者有幸采访到秘鲁Paz Centenario房地产公司销售经理何塞?路易斯，他为我介绍了秘鲁特别是首都利马的房地产发展现状与特点。他接受笔者采访时，手上一份文件都没拿，他只拿了一个计算器。加减乘除算给笔者看。目前秘鲁房地产行业发展良好，业绩持续攀升。何塞为每一个房地产市场数字作出解释，又为每一个解释提供新的数字依据。 　　这名销售经理可能没有意识到，在这次访谈中他一共提及了35个数字。所有这些数字都有助于我们更好地理解秘鲁房地产市场正在发生的事情。2010年之前，何塞在Paz Centenario房地产公司担任销售经理。四年前，他被指派销售利马北部的一个大型房地产项目。“我们提出了全新的房屋零售销售概念，在贝阿广场租赁了门店。我提出在那里举行大规模宣传活动。广场人流众多，我们可以接待前来咨询项目的民众，因为并不是所有人都对我们出售的项目感兴趣。”这段经历让何塞重新思考房地产市场，决定创办Versus公司。 　　Versus公司开展什么业务？这家公司与世界其他城市其他公司正在开展的业务大不相同。它只销售利马的房地产项目。2010年首席执行官何塞的合伙人巴斯克?马思亚从英国伦敦回来，Vasco发现伦敦街头有很多门店同时销售多个房地产项目。“这不是我们的创意，我们也不是房地产建筑商。”也许Versus公司的商业价值在于，他们敢于在一家门店同时销售多个房地产项目。 　　目前Versus公司经营40家房地产公司的70个项目，每销售一套房子，该公司收取3%的服务费。何塞说，“我们与房地产经纪人收取的费用相同，唯一不同的是我本人承担一定风险。我们注意到，目前市场上没有专业化房地产销售公司，于是我们就开拓这片商业蓝海，并给客户创造价值。”Versus公司首席执行官列举了一长串房地产市场数据，从中我们更好地了解秘鲁房地产市场发展现状。 　　一、混凝土构成的房地产业 　　利马目前有540个房地产项目，何塞称，“这个数字背后隐藏着很多秘密。”这些项目可以分为大型项目、中型项目和小型项目；市中心项目和市郊居民区项目；以及公寓型、复式型、多层型和阁楼型等。他说，“所有你能想到的，目前都有在建项目。” 　　每一个数字都隐藏着一个秘密，而每一个秘密就是一个事实。他补充说，“大约一半的工程是10万索尔至20万索尔的公寓楼。利马为中低收入人群建设了大量房屋。”国内房地产公司和从国外进军秘鲁的房地产公司一道，在利马建设了豪华住宅区以满足富人需求。除此之外，这些房地产公司同时也把目光投向了市郊，寻找可以建造500套公寓的土地。 　　何塞说，“那些之前在圣?伊斯德罗销售的住宅楼，现在埃尔卡罗以同样品牌销售，因为那里的民众对公寓的需求量很大。”他随即抛出了另一个事实：销量最好的房子是卖给中低收入者的公寓。“建筑公司和银行对此很清楚。而且所有人都意识到了。”他说，“如果房地产公司要盈利，就把房子卖给穷人。卖给富人的工程，房地产公司短时间收不回资金，因此不是好买卖。”但是要把房子卖给中低收入人群并不容易。必须在一片广阔土地上建设超过500套公寓，利马已经很难找到这么大的土地，而且也不是随便一家建筑公司就有实力建那么多房子。 　　另一方面，五年前中低收入者需要抵押1000美元，才能获得“我的住房”贷款，现在只需要1200索尔即可。 　　二、住宅价格不断上涨 　　2011年何塞和他的合伙人巴斯克?马思亚开设了Versus公司第一家门店，地点选在约克广场。起初他们将店建在电影院附近，现在他们把店开在了商业中心，每月客流量大200万人次。他说，“我们地处城市中心地带。” 　　他说，“我们把新店开在同一个商业中心，意想不到的是我们改变了目标受众。当到达约克时，行人向我们靠拢，问了很多关于‘我的住房’的问题。”店面开在新位置后，变化显而易见。人们希望购买的房子的平均价格为20万美元。何塞说，“询问价格超过50万美元房子的客户也不在少数。”夜幕降临时，各色人等聚集在约克广场。 　　他说，“我们在这里销售了圣?米盖尔和洛理夫的项目。90%是公寓，其余的是利马和海滩别墅。” 　　三、住宅销售速度加快 　　何塞称，他们每两天销售一套公寓。这就是Versus公司的销售效率。何塞有一个合伙人，并且还雇佣了他2010年前在帕斯公司共事过的销售精英。