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浅析我国房地产价格影响因素 　　中图分类号：F292.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）09-000-01 　　摘 要 现阶段，我国房地产行业发展迅速，城镇化建设进程也不断加快，人们经济条件也越来越优越，造成了住宅消费占到了居民生活消费中很大的比例。在我国房价一直上涨，即使国家相继颁布了一系列的房价调控政策，但是效果却仍不理想。虽然房地产的建设对于提高人们的生活质量和居住环境有着十分重要的作用，但是过高的房价已经完全超过了人们的经济承受范围，让他们只能望而却步，因此，房地产泡沫已经愈加显现出来了。现在本文从多反面来简述我国房地产价格的影响因素。 　　关键词 房地产 价格 因素 　　一、我国房地产价格的基本特点 　　房地产的自身特点主要是由土地的特点来决定的，土地的特点是它的基础。立足于房地产的预估价格和掌控房地产的价值上可以看出，房地产的主要特点是独一无二、不能搬迁。用途广、使用寿命长、保值增值、流动性较差等。这些独有的特点就决定了房地产的价格和常规性商品的价格大大不同，其价格由下述几个特点： 　　1、价格的基础和表述方法各不相同 　　房地产本身就是一个固定的物体，是不能随便移动的，它转移的价值不是房地产自身，而是它的收益和权利。所以，房地产的价格实质上是该房地产的收益和权利的购买价格。它有着很多不同种类的表示方式，一般都用价格这个词来表述，此外还能用租金这个词来表述。 　　2、形成的时间各不相同 　　常规性商品的价格在定价时一定遵循标准化的原则，它所拥有的市场均比较完整，很容易在较短的时间内就能形成价格的定位。然而，房地产的个体之间存在着比较大的差异，并没有一个统一且完整的市场，因此它的价格要经过很长一段时间才确立的，价格的确立既困难也耗时长，在预估房地产价格时，既要结合房地产的实际建设情况，又要考虑到市场的运行状况，然后再具体分析定价。 　　3、房地产的价格从根本上可以看作是收益和权利价格 　　由于房地产本身是不能移动的，在实际交易中，交易的并不是房地产的实物，而是客户对该房地产的所有权、使用权等诸多权益。因而，在预估房地产价格时，首先就要调查分析房地产的权益之间的关系。 　　4、房地产的价格也是由购买需求来决定的 　　由于房地产的供房数量是固定的，其位置也是固定的，相对于来说，它具有垄断的性质，因此要想实现全国统一定价是不太现实的。即使在同一个城市的不同区域，因繁华交通的不同，也会有不同的价格，很难实现价格的标准化，有着明显的个性化。 　　二、我国房地产价格的影响因素 　　1、地域的人口居住数量 　　当前，我国的沿海省份的经济发展相对较快，城市化的脚步也不断加快，大多数的大学生在就业时，一般都是首选沿海省份，还有邻近省份的劳动力大量转移、国外的商人都涌向沿海地区，这就使得沿海省份的人口数量猛增，毫无疑问，这将逐渐增加人们对住房的需求量。当然，经济层次不同的消费者也会对房地产有着各不相同的要求，一方面会增加该地区的住房需求，还会增加商业地产需求，久而久之，就形成了连锁反应，大量的资金流入，使市场中的有效需求迅速增加。 　　2、购买土地的价格以及建设成本 　　如果购买土地时耗费越多，那么房地产开发商的成本就会消耗越大，就会降低其利润，他们的建房的积极性也会急剧下降；反之，如果土地价格低，开发商收益大，就会积极参与开发房地产，增加了住房的供给量。如今，我国房地产在购买土地时，其成本占到了开发总成本的约30%―40%，土地价格是最主要的房价构成成分，如果土地价格日益上涨，则房价也会随之飙升。此外，住房的建设成本所占比例也十分大，其建筑材料就耗费巨大。随着社会经济的不断发展，人们对住房质量提出了更高的要求，需要住房是多功能的，比如节能降耗、绿色环保、智能安全、舒适健康等，且建筑面积要相应减少，增加绿化面积，还有物业管理要符合标准，这一系列的要求就增加了房地产的建筑成本，所以将直接造成房价的上涨。 　　3、国家颁布的相关调控政策 　　我国现在的经济结构就是以房地产为中心的，因而房地产经济直接影响着社会经济的发展。根据调查统计，房地产在发展的同时也直接或间接地带动了几十个其它的行业的快速发展，由此可见，房地产是带动社会经济发展的最强的原动力。不可否认，市场环境对房地产价格的变化有着决定性的影响。然而在我国现阶段，政府的力量对房地产价格的干预同样重大。一旦房价发生了重大的波动，就对国民经济的健康稳定发展有着直接的影响。从国务院相继颁布的调控政策来看，中央政府坚决杜绝房价过快的飙升，以至于超出大众的经济承受能力，但是同时也不能让房价骤然波动，这会影响社会的安定和金融稳定。相继颁布的“国六条”、“国11条”、“部19条”等方案就是为了加强房价调控力度，更好地、有效地控制