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某某大厦物业管理方案 哈尔滨保利科技大厦有限公公司 二三年八月 中宝大厦厦物业管理方案目录 一、中中宝大厦概况 二、中宝大厦厦现状分析 三、中宝大厦功功能定位 四、委托管理模式式及委托费取酬办法 五、组组织机构与部门设置 六、家家具设备配备计划 七、营销销策划分析 八、效益测算 一、中宝大厦概况（略） 二、现状分析 ⒈大厦设备备设施状况。中宝大厦建成于于年，楼宇的主要硬件和装修修相对较新，但其设备型号并并非先进设备。楼宇供暖锅炉炉较为落后，功效相对低下；；电梯属组装杂牌，稳定性较较差，未来安全运行系数较小小；自备发电机组为国产机器器，即时启动能力差，工作状状况尚不得知，产生排烟目前前无法顺利排出室外，应列入入重点设备设施改造之列及时时处理；大厦煤气阀违规安放放在大厦室内，且紧贴暖器片片，潜有严重的隐患，也要进进行改造。一些新风供给管道道、大厦自动喷淋，监控等工工程尚未完工或完善；一些配配套设施尚处于基建或完善之之状态（如楼层电表、楼层装装修、客房、泳池装修等），，未来工程量较大，其次二号号楼正处于基本建设中，大厦厦与安发桥打通并扩建平台，，楼宇牌匾及主要入厦门面的的装修尚未进行。内部也有需需完善处（车库、锅炉房，大大厦个别处隐性基建不足等））。 ⒉物业管理状况。大厦厦现有物业人员均非专业化人人员，未经过规范、系统的培培训，管理处于基本维持状态态。工作无细分，管理无章法法，发展无目标。 ·保安规规范、职业化较差； ·无正正常规范保洁。绝大多数已基基本竣工地方也未进行卫生开开荒； ·工程基本要素：各各种图纸、设备说明，合格证证等不健全； ·内业管理空空白； ·物业核算不清； ·物业管理意识尚未形成； ·对已存在的问题物业人员员不能监管发现。 ⒊经营状状况。大厦虽已运行两年，厦厦内有近十家客户入驻，但没没有签订任何经营合同，更无无租赁许可证合法经营之谈，，没有进行系统的经营测算与与基本规划，致使公司总体构构想难以实现，日常经营也处处于收不抵支状况。 ⒋综合合问题，由于大厦尚有较多须须完善和更新改造问题，一些些优势项目如游泳馆、连桥平平台等尚处于待建阶段，使物物业管理与基建均处于混乱无无序状态，致使大厦总体上还还不具备全面营业条件。就核核算而言，由于无法提供完备备的合同、图纸、台帐等，因因此缺乏科学的测算依据。 三、中宝大厦功能定位 以写写字楼出租为主，宾馆、娱乐乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能能外租—层，形成集办公、商商服、娱乐休闲为一体的综合合性服务大厦，在铁路街与安安发桥交会处形成一道亮丽的的风景。 ⒈由于地点所限以以写字楼形式对外出租适于本本厦，利于稳定，投资较少，，可以避开火车站前酒店多如如牛毛的激烈竞争，吸引招揽揽大直街及附近同等价位的公公司入住。 ⒉以宾馆、公寓寓、餐厅、泳馆等配套服务功功能满足本厦客户多层面的需需求，从而实现互补，促进写写字楼营销。 ⒊开展楼体广广告业务营销或以较合理价位位为本厦入驻客户服务，先期期宣传推广本厦业务、招商引引客。 ⒋接纳旅游团体入驻驻就餐，实现经营一体化、核核算一体化。 ⒌开展多种形形式的商业服务，引入银行邮邮政、火车票、货运仓储代理理、邮件寄存、仓买快餐等增增加收入 四、委托管理模式式及管理酬金 根据中宝大厦厦实际状况，以业主公司委托托物业公司实施物业项目经营营管理较为科学。 方案一 中宝大厦公司委托保利大厦进进行物业管理。由业主公司设设立帐户、物业公司设立帐户户，由业主公司监管审批合同同，所有收入均存入帐户。物物业支出包括人员工资、福利利费用、日常运营费用等由帐帐户统支，在年度总预算内实实行每月费用预算报批管理，，由业主公司审批，逐月划拨拨到帐户，由物业公司具体安安排使用，以保证大厦正常工工作为准则，逐步实现上台阶阶。物业公司使业主的年度目目标实现，业主需支付给物业业万元的酬金；如不能实现，，业主更换物业公司，不付任任何酬金。超过目标的利润部部分，物业与业主按：分成。。 方案二 中宝大厦公司委委托保利经营后，设立、帐户户，只负担物业人员各项费用用（工资、福利、社保、工服服费等），不负担营销人员工工资等。 公司以物业管理面面积每平方米建筑面积元年取取酬，同时按租赁合同金额提提取营销佣金，签租高于业主主限定租金部分，由物业与业业主按各：分享。 五、组织织机构 组织机构：保利科技技大厦在中保大厦设立物业管管理处，管理处设主任人，负负责全面工作。下设个部门，，工程部人、保安部人、客户户服务部人、财务部人、综合合部人，营销企划部人，人员员限定人。 ，，，，，，，，业主公司 ，，管理处主任任 ，，，，，，，，，，，，，，，，， 六、家具设备备配备计划： 设备、家具、、工具等需求列表 财务部 工具（设备名称） 数量 单价（元） 总价 计算机机 台 打印机 台 财务软软件 个模块