房价影响因素探究..doc

房价影响因素探究 ——以2009年中国内陆地区31个省市为例 北京林业大学 孙丽君、陈伟、李智 目录 一、背景 3 二、文献综述 3 2.1房地产价格影响因素的整体分析 3 2.1.1.从理论上定性分析房地产价格波动 3 2.1.2.以案例来分析影响房地产价格的影响因素 4 2.1.3.利用计量经济学方法研究 4 2.2国内宏观经济对房地产价格影响等研究 6 2.3土地价格对于房地产价格的影响研究 8 2.4居民购买力对房地产价格影响的研究 9 三、模型设定 11 3.1变量选择 11 3.2变量含义与作用 13 3.2数据选择 13 3.3数模型设定 13 四、数据 14 4.1整理后数据 14 五、模型估计 16 六、模型修订 17 6.1多重共线检验与修正 17 6.1.1多重共线检验 17 6.1.2多重共线修正 18 6.2异方差检验 28 White检验结果 28 6.3自相关检验 29 七、结论 30 八、研究不足 31 九、参考文献 33 摘要：近年来高房价问题日渐成为社会一大热点。本文通过利用《中国统计年鉴》2010年最新数据，从地区增长总值、人均可支配收入、城镇人口以及建筑用地价格等宏观截面数据角度，进行模型假设，并利用eviews3.0软件建立了计量模型，对我国09年房价的情况进行实证分析得出各地区生产总值、人均可支配收入、城镇人口数以及房地产投资等因素对房价具有较为显著地影响。同时利用统计软件对模型进行了自相关、多重共线等检验。一、背景 随着我国房地产市场的发展，住房消费已经成为新的消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨过快，房价的过快增长,不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也成为整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题已经成为一个引起社会广泛关注的重要经济问题和社会问题。加强房地产价格变动问题的研究和管理已成为当前非常突出的问题。本文是在中国特有的房地产市场的基础上，以计量经济学理论为指导，探讨房地产价格的影响因素的构成。在分析房地产价格变动的影响因素时,主要分析了宏观经济因素、城镇人口因素、居民购买力因素等。 二、文献综述 2.1房地产价格影响因素的整体分析 国内外学者分别通过理论、案例和计量经济学方法进行了研究并得出了自己的结论。 2.1.1.从理论上定性分析房地产价格波动 房地产的价格组成有土地费用，建安成本和相关税费，影响房地产价格的因素主要包括四个方面，分别是市场供需因素，经济因素，行政因素和心理因素。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利息率，居民收入和房地产投资都是影响房地产价格的经济因素。土地制度对土地价格的影响也许是最大的，住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。[1] 2.1.2.以案例来分析影响房地产价格的影响因素 以宁波地区为例，政策因素成为各个时期影响宁波房地产价格波动的主导因素；社会因素则是影响宁波房地产价格波动的重要诱因；而经济因素更多地是各个时期宁波房地产价格波动的表现因素和助推因素。[2] 以合肥市为例，主要从两大方面分析：需求方面和供给方面。需求方面包括：1、人口增长对住宅价格的影响 2、城市化水平对住宅价格的影响 3、消费者收入水平对住宅需求和价格的影响 4、消费者的住房消费意识；供给方面的因素包括：1、土地价格上升对住宅价格的影响 2 、建筑材料价格的上升对住宅价格的影响 3、房地产开发商对未来的预期。[3] 2.1.3.利用计量经济学方法研究 闫磊曾经应用1997—2008年面板数据，从居民住宅用地交易价格指数、建材购进价格分类指数、竣工面积与实际销售商品房屋面积之差、房地产开发商的非自筹资金、年末总人口数、人均可支配收入、金融机构个人住房贷款余额变动额和固定资产投资总额中去掉房地产投资的部分八个自变量来研究影响中国房地产价格的因素，被解释变量则选择的是商品房屋销售价格指数。[4] 徐迎军和李东曾经用马尔科夫模型对商品房价格波动进行研究：已有的关于房地产价格的文献大部分是基于线性框架的。那么房地产价格是否表现出非线性的特点呢? 他们利用基于非线性的马尔柯夫机制转换模型对我国的房地产价格进行了研究。发现我国的房地产价格呈现出非线性的特点，马尔柯夫机制转换模型的非线性估计很好地解释了我国房地产价格的特点；不同的状态具有不同的转换概率。[5] 龙莹和张世银利用2003~ 2008年我国各省市自治区的面板数据, 研究各地区房价波动的成因。从全国范围来看, 宏观经济的快速发展、地价的上升、一般物价水平上涨是推动全国房价上涨的主要原因。分地区来看, 东部地区房价的波动