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PPP模式在保障性住房建设运营中的应用浅析 　　摘要：PPP模式在保障性住房建设运营中的应用，能够为政府缓解经济压力。本文首先对PPP模式分类，其次通过工程案例研究了BT、BOT、BOO模式在保障性住房建设运营中的实际应用，同时分析它们的不足。最后，就新模式在该方面应用的可能性进行了初步分析。 　　关键词：PPP模式；保障性住房；项目融资 　　0引言 　　保障性住房是指政府为中低收入的住房困难户所提供的限定价格、限定标准或限定租金的住房，一般由经济适用房、廉价租赁房和政策性租房组成，而这类住房有别于完全由市场形成价格的利益化商品房，它的出现能够帮助政府更好地解决中低收入人群的住房问题，然而在建设此类建筑时因政府财政问题、资金不到位、房屋质量隐患等因素而造成进度严重受到制约。在这些因素中资金是首要的问题，必须提出一种行之有效的方法来解决该问题。其中PPP模式（公私合营模式）能够很好地解决资金方面的问题，它主要是通过中标单位形成的公司和政府机构两者之间签订相关协议，使公司承担集资、建设、运营和维修保护，并由政府机构负责提供相关资金借贷担保来确保该模式的运营。该模式的优点在于能够以引进先进科技并与民间资本合资的方式来合理发挥双方优势所在以及更好地削减政府机构的风险，从而达到高效率、短周期、低成本的目的，最终带来双方投资者的“多赢”或“双赢”，更能够在两者之间建立良好长期的合作关系。 　　结合国外在PPP模式的相关分类研究和国内该模式在保障性住房运营建设领域的相关应用和归属情况研究，本文对此划分为完全私有化、公有化和特许经营类三种不同的模式，以及各自的内容详见图1 　　1PPP模式在保障性住房建设运营中的应用现状 　　根据PPP模式的类别分级，截止目前为止已有BOT、BT和BOO模式运用打我国的保障性住房建设运营中，本节结合相关工程实例对三者在其中的应用状况加以初步的研究分析如下。 　　1.1BOT模式的应用工程案例 　　工程概况：深圳市某BOT保障性住房建设工程项目，它的总占地面积为56100m2，所建设的总建筑面积达227600m2，准备建设3150套保障性住房，其中配备人才公寓315套，设立公共租赁房2835套。工期上的安排是从2011年6月开建，并与15年12月完成建设，拟分成两个建设期。 　　土地资源：由政府机构划拨部分土地给予投资方进行保障性住房的相关建设。 　　资金来源：投资方可以从所签立的相关协议获得财政补贴，并且负责初期融资，中期建设和投入使用后的维护保养，并通过运营期间的住房出租和合同收入来回收投资成本。该集资方式优点在于引进了众多民间资金，有效减缓政府投资成本，合理转移市场风险，从而增加了建设的工作效率。然而这种模式是由政府部门来确定投资方，这就需要投资方能够具备一定的融资能力和相应的资信等级，否则将会增大政府方的财政风险。 　　产权从属：我国相关法律在公租房在运营期间的产权从属问题上面没有明确的界定，到底是属于投资方还是政府都没有明确的规定，这必将造成投资方的集资难度和银行贷款风险。对于该情况的出现，可以通过特许公租房在运营期间产权属于投资方来降低集资难度。 　　除此之外，BOT模式还存在一些缺点： 　　⑴合同关系错综复杂； 　　⑵政府不能有效处理承租人和投资方的关系，会导致真正需要得到保障的人不能及时的到政策照顾； 　　⑶房地产市场变化幅度大，不合理的运营期会造成投资方和政府的相关权益不能实现。 　　1.2BT模式的应用工程实例 　　工程概况：重庆市某BT保障性住房建设工程项目，它所建设的总建筑面积达4150000m2，其中包含拆迁安置房和公租房。工期上的安排为1个建设期，为期两年。 　　土地资源：由重庆市政府机构划拨部分土地给予投资方进行保障性住房的相关建设。 　　资金来源：投资方自身筹备资金约20亿港币用于建设，对政府财政方面能够有效减缓其压力，同时投资方利用自身合理的运营方式有效降低了建设初期管理成本。 　　产权从属：该保障性住房建设工程项目的甲方为政府机构，投资方持有建设权，一旦项目建成后所有权就转移至政府手中，因而归属于完全公有化的模式，具备债权分明、纠纷较少和自主运营等特点。 　　除此之外，BT模式还存在一些缺点： 　　⑴如果建设初期的招投标出现把关不严，会导致资质达不到要求的投资方低价中标后又抬高工程实际价格，造成一系列工程问题； 　　⑵投资方和监理人员的权利过大，造成非法转包、违法分包、施工中的偷工减料等严重问题； 　　⑶资金断链，造成“入不敷出”的难题； 　　⑷对于采用BT模式的投资方和政府的债权归属没有明确的划分，并且对政府约束过少，会对投资方的利益回收造成一定的影响。 　　1.3BOO模式的运营工程案例 　　工程概况：广州某