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农村宅基地使用权首次登记问题研究 　　【摘要】宅基地使用权以占有为公示方法，登记仅是对抗要件。现行宅基地使用权的公示方法很难有效发挥其功能，存在不利的影响。我国当前开展的不动产统一登记应当是“城乡统一登记”，农村宅基地使用权应当以登记为公示方法，宅基地使用权首次登记是宅基地使用权抵押、转移、变更等其他类型登记的前提和基础。 　　【关键词】不动产 统一登记 宅基地使用权 首次登记 　　【中图分类号】D913 【文献标识码】A 　　农村宅基地使用权首次登记相关概念的界定 　　宅基地的概念。宅基地使用权作为一项权利，须有承载的载体，宅基地是农村宅基地使用权的物质载体。农村宅基地是农村集体经济组织成员用于建造自用住房及其附属设施的农村住宅建设用地。相对城市来讲，我国农村社会和经济水平不高、农村的社会保障体系还不够完善。宅基地是农村村民的安居之本，农村村民“居者有其屋”提供了基本的生存和生活保障，成为农村社会保障不完善制度下的农村社会保障的“替代品”。因此，宅基地是专门用于满足农村村民居住和生活的，不能用于商业用途。 　　宅基地使用权的概念。根据1963年3月20日中共中央颁布《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》的规定，“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有”，这也是第一次在正式的文件中使用“宅基地使用权”的概念。1982年的《宪法》对1954年《宪法》进行了修改，将农民的宅基地所有权修改为集体所有，正式以宪法的形式确认宅基地归农村集体所有，农村村民只享有宅基地使用权。① 　　我国法律虽然使用了宅基地使用权的概念，但没有宅基地使用权的明确定义。笔者认为宅基地使用权应当定为：农村集体经济组织成员对依法由集体经济组织分配而取得的农村集体所有的宅基地享有占有、使用、收益的权利。宅基地使用权人有权依法在取得的宅基地上建造用于自己居住的房屋及其附属设施。农村宅基地使用权既具有福利性质，又具有社会保障功能，为保证广大农村村民的安居，保障农村和谐社会的构建起到了积极作用。 　　宅基地使用权首次登记的界定。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第三条的规定，不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。该《条例》第一次引入首次登记的概念。宅基地使用权的首次登记是宅基地使用权的第一次登记，具体是指不动产登记机构第一次将宅基地使用权的权利归属以及其他法律规定应登记的事项记载于不动产登记簿的登记行为。宅基地使用权首次登记的权利人也就是宅基地使用权的初始取得的权利人。 　　不动产统一登记基本情况及其与农村宅基地使用权首次登记的关系 　　我国不动产统一登记的基本情况。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）2007年10月1日开始施行。《物权法》第十条明确，对于不动产国家实行统一登记制度。该法对不动产统一登记没有详细具体的规定，关于不动产统一登记的机构、统一登记的范围以及统一登记的办法，则由法律、行政法规规定。正是《物权法》的这种采取回避的态度和作法，同时不动产统一登记推进难度大，导致我国不动产统一登记制度一直没有突破和实质性的进展。 　　2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》对我国分散混乱的不动产登记制度进行了重新架构和制度设计，为进一步规范我国的不动产登记制度和开展不动产统一登记提供了法律依据，为推进不动产统一登记奠定了基础。国土资源部2015年在立法方面重点安排了不动产登记相关的立法，目前我国的湖北、山东、黑龙江、上海、湖南、四川、辽宁、吉林、云南、内蒙古等大部分省、市、自治区已经启动不动产统一登记工作。可见，我国不动产统一登记无论在法律、政策保障还是在实践方面都在积极向前推进。 　　不动产统一登记与农村村民宅基地使用权首次登记的关系。长期以来，我国城乡存在“二元”结构，城乡土地也同样存在“二元”体制。我国城乡住宅用地登记工作发展存在相当大的差距，农村宅基地使用权登记率低，这也是导致农村宅基地使用权权属不清、宅基地产权纠纷产生的重要影响因素。中共中央十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，城乡“二元制”结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。建立健全体制机制，形成城乡一体的新型工农城乡关系，不动产统一登记要求做到登记依据、登记簿册、机构和信息平台等实现“四统一”。理论和实务界高度关注“四统一”，鲜有人重点关注城乡不动产统一登记，城乡住宅建设用地统一登记问题也同样重视程度不够。国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》明确要求将农村宅基地使用权登记纳入不动产统一登