郑州房地产市场调研报告..doc

郑州房地产市场调研报告 2011年11月21日星期一至2011年11月24日星期四，为在新的市场形势下对郑州房地产市场保持较为深入的了解和充分的把握，投资策划中心特派投资策划专员黄兆麟、张倩针对郑州市市内五区及郑东新区进行了为期四天的市场调研，现将调研报告整理如下。 一、郑州市北区房地产市场调研报告 调研时间：2011年11月21日星期一 调研楼盘所在区域：金水区 调研楼盘名称：瀚海泰苑、鑫苑世家、恒大名都 （一）、瀚海泰苑项目位于金水区北环路与文化路交汇处向西200米路北，开发商为河南瀚海置业有限公司，具有思念食品、杜康酒业及黄河大观三家上市的背景，公司资金实力较为雄厚，瀚海置业此次在郑州高调亮相三案并举，暨瀚海泰苑、瀚海北金（位于文化路与北环路交汇处东南，售楼部尚未开放）、瀚海璞丽（位于黄河路与经二路交汇处，售楼部于近期刚刚开放），并定位自己为“郑州特别地产贡献者”。 经调研，瀚海泰苑项目自9月份项目售楼部开放以来，已累计接待来访客户3000余组，并暂定于2011年12月3日在农业路西部酒城举行项目产品说明会，预计12月15日起将正式进入派卡蓄客阶段，同时考虑到目前房地产市场的低迷态势，瀚海泰苑计划将派卡蓄客日期延续到2012年的4月底，开盘时期大致定于2012年4月底或5月初。 调研成果分析：瀚海泰苑项目由于其开发商资金实力相对雄厚，因此并不急于快速入市变现，根据其开盘日期的时间节点制订我们不难看出，瀚海置业判断2012年的5月份左右，郑州房地产市场形式将朝积极有利的方向转变；并且由于其自我定位“特别地产贡献者”，瀚海泰苑项目销售均价初步估计在8500元/平米左右，高于周边直接竞争对手金晨嘉园及普罗旺世波特兰的销售均价。 （2）、鑫苑世家项目位于金水区农科路与文博西路交汇处向东200米路南，开发商为河南鑫苑置业有限公司，其销售目前由同致行与恒辉联合代理。据调研，该项目于2011年11月20日多层电梯洋房刚刚开盘，开盘当天提供可售房源290多套，但销售却十分惨淡，两家代理公司累计实现销售仅3套，其中恒辉2套，同致行1套，销售成绩非常不理想。 鑫苑世家目前的销售政策是：一次性付款优惠1个点，按揭付款优惠5000元/套；与此同时，凡是老业主推介新客户认购的，给予老业主3000元的现金（购物卡）奖励，老业主如自己重复购买的，则可销售10000元/套的现金（购物卡）奖励；此外，不论新老客户，不论一次性或按揭，所有认购客户均可享受免收10年暖气费（不大于2个点）的优惠。 调研成果分析：鑫苑世家项目首批房源于2011年9月17日开盘，销售至今，随着调控政策的逐步深入和效果逐步显现，开发商成交持续低迷，作为一家上市公司，鑫苑置业十分需要一张数据品相较好的业绩报表来给市场一个交代，在存货激增和产品去化停滞的双重压力面前，鑫苑正以积极的姿态回应市场及客户对于价格走势的预期，进而期望以此加速其产品去化，增强资金回笼能力。但从其11月20日的开盘情况来看，其目前采取的优惠政策和措施并不能有效激发市场的活跃程度和客户的购买欲望，效果欠佳。 （3）、恒大名都项目位于金水区文化路与白庙路交汇处向东300米路北，开发商为恒大地产集团郑州分公司暨河南兴科置业有限公司。该项目由于采取了有别于一般项目的先做小区景观园林后卖房的开发策略，加之整个项目均为精装修项目，使得其在2010年11月28日项目开盘当天便以9000元/平米左右的销售均价实现了日销售600余套的好成绩，并由此一举奠定了其在郑州高端商品房市场的地位和影响力。 由于恒大地产集团股东构成的特殊性，使得恒大地产集团历来保持了高度的政策敏感度和市场快速反应能力。恒大名都项目在2011年春节前后，以邮政快递感谢信的方式，向其多达近800户的老业主发布了奖励力度空前的老带新推介购房激励机制：老业主成功推介新客户认购房屋的，老业主可获得新业主成交总价3%（约3万元）的现金（购物卡）奖励，同时新客户可获得2个点的额外优惠。此举使得恒大名都项目赶在3月份郑州市限购政策出台之前，于2011年1月和2月份，成功去化库存300余套。 2011年3月份郑州市限购政策出台之后至今，恒大名都项目先后以持续推出特价房、单位员工内购优惠和尾盘清仓为主题，紧跟市场及政策走向，价格一路下行，在以“特价房、员工内购、清盘”等隐蔽性非常强的降价行为的掩护之下，很好的实现了迅速出货和快速回笼资金的目的，据调研，截至目前为止，恒大名都项目仅剩可售房源10余套，销售均价为8000元/平米左右（不包含挞定房源（暨签署大定单但未能如约按期签署商品房买卖合同被打开另行销售的房源））。 调研成果分析：恒大名都是目前市场形势下，较少的能够取得理想销售成绩的项目，该项目的成功总结起来源于三个方面，一是由于恒大地产集团股东构成的特殊性，使其保持了