房地产价格影响因素分解.ppt

第六节 社会因素 1. 社会因素----城市化□概念　　　■是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程□内涵（4方面）　　　■农业劳动力向非农产业转移　　　■分散的农村人口向城镇地域空间集聚　　　■城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新　　　■城市文明与城市生活方式传播和扩散 * 第六节 社会因素 □衡量指标－城市化率　　■指一个区域内城镇人口占总人口的百分比　　■城市化率越大，表明城市化水平越高 □城市化与房地产价格的关系　　■城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨 * 第六节 社会因素 2. 社会因素－房地产投机□概念　　　■房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。　　　■建立在对未来房地产价格预期的基础上□房地产投机对房地产的影响　　　■推波助澜 * 第六节 社会因素 □在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨 □在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌　　　　　　■波动市场 □当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动　　　　　　■平抑稳定 □当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底） □当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给 * 　　第