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浅谈不动产善意取得制度的措施 　　[摘要]善意取得是一项法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，随着时代发展的需要，现实生活中开始越来越多地关注不动产的善意取得。我国也在经历了长期的学界争论后，终于在《物权法》中确立了不动产善意取得制度。但是，就现今我国确立的不动产善意取得制度来看，在个别问题上仍存在不足之处，文章拟对相关问题进行探讨。 　　[关键词]不动产善意取得；登记；完善 　　《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布，是我国完善社会主义民法体系的一项重要举措。《物权法》在修改完善原有民事法律法规的同时，新增了诸多重要的法律制度，不动产善意取得制度即是其中之一。本文拟就《物权法》已确立的不动产善意取得制度，对其中的不足和完善略作探讨。 　　一、《物权法》关于不动产善意取得及其相关制度的规定 　　（一）不动产善意取得构成要件 　　1.受让人必须为善意。即指受让人在交易前不知道也不应该知道，让与人转让财产时没有处分该财产的权限。 　　2.处分人必须是无处分权人，即非财产的所有人。 　　3.交易行为必须有效、有偿。这是说交易的主体、客体以及交易合同，必须合法有效，且双方是等价交易，非赠予。 　　4.不动产的受让人已完成物权变更登记。 　　（二）不动产善意取得制度适用的扩张 　　2000年施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中规定了质权和留置权的善意取得制度，这对于维护交易安全和促进经济贸易增长有较大的推动作用。 　　而今，物权法已将善意取得制度的适用范围扩大到抵押权、质权、留置权、用益物权。 　　（三）与不动产善意取得有关的制度的完善 　　不动产物权登记制度作为不动产善意取得制度的基础，是国家强化不动产管理，确认不动产物权归属的最重要的根据，而不动产的瑕疵登记常常成为不动产善意取得的因素，造成权利人的损失。因此，不动产善意取得制度的确立，离不开登记制度的完善。 　　二、《物权法》确立不动产善意取得制度的重大价值 　　善意取得是一项古老的法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，现今《物权法》确立不动产也可以善意取得制度，这是适应时代的要求的。设立不动产善意取得制度的意义不但在于其本身，更重要的是其社会价值。 　　（一）经济价值 　　保护交易安全，减少交易成本。 　　（二）秩序价值 　　善意取得制度表明了个人本位向社会本位的嬗变。 　　（三）法制价值 　　彰显诚实信用和公平的原则精神。 　　三、不动产善意取得制度的不足 　　（一）未登记的不动产适用善意取得制度的问题 　　从《物权法》对不动产善意取得制度的规定来看，其只适用于已登记的不动产，对尚未登记且不违章的不动产是否适用善意取得制度没有给予明确回答。 　　（二）国家追偿以及异议登记错误的赔偿问题 　　首先，《物权法》确立了国家机关的赔偿责任，长此以往，将会给国家财政带来沉重的负担。 　　其次，《物权法》对原权利人的利益保护已参照国外立法的通常规定，在不动产交易中安排了不动产权利人或利害关系人（实际多是权利人）的异议登记制度，在异议人的赔偿能力欠缺，以及异议人难以查清的情况下，法律对这种损害又该如何有效救济，同样是《物权法》没有解决的。 　　（三）不动产善意取得与不动产优先 　　所谓优先购买权，是指民事主体在特定的买卖关系中，依法在同等的价格条件下，优先于其他购买人购买出卖人财产的权利。倘若抵押人在将房屋设置了抵押之后，又与善意第三人进行交易，此时就很容易发生不动产善意取得与不动产优先购买权冲突，哪一个权利更应该优先受到保护，《物权法》中没有给予答复。 　　（四）视为不动产的特殊动产适用善意取得制度的要件问题 　　以登记而非交付为公示方式的特殊动产，如船舶、飞行器，在适用受善意取得制度时，它的构成要件该采何标准，是以动产的交付还是以不动产的登记？ 　　四、不动产善意取得制度的完善 　　（一）未登记且不违章的不动产适用善意取得制度 　　如果认为登记是物权的表现形式，而将未登记的不动产排斥于善意取得制度之外，那么就意味着未登记之物上无合法权利存在。这样就有悖于我国民法的原则，更不利于保障交易的安全。 　　笔者认为，《物权法》在确定我国不动产他物权设立的公示方法时，应当考虑我国城乡二元结构的背景，不必强行要求当事人设定他物权时必须采取登记的方式，但应当鼓励当事人在交易不动产时，“自愿采取登记等公示方法，尤其是确立登记对抗效力，”赋予受让人一种对抗转让的权利，从而保持财产关系的稳定性，保护农民的房地产权。 　　（二）房屋承租人的优先购买权优先保护 　　理论界有观点认为，“当第三人基于善意取得制度取得房屋所有权时，与房屋承租人优先购买权发生冲突，应该优先保护善意第