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莫让恶意“买卖不破租赁”坏了买卖 　　我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。也就是说，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则的设立初衷在于使租赁关系在存续期间不受租赁物物权变动的干扰，使租赁更为稳定，同时保护处于弱势地位的承租人，是立法为了防止居强势地位的出租人和买受人侵害承租人合法权益，鼓励租赁以促进社会经济发展的一种法律制度安排。严格来讲，一切导致租赁物所有权发生转移的法律行为都可以适用该制度，如买卖、互易、赠与、遗赠，甚至合伙之出资，且买卖不破租赁原则也适用于动产，但实践中产生问题时大多为不动产租赁特别是房屋租赁，本文仅针对不动产（主要是房屋）买卖不破租赁原则，探讨如何在保护承租人利益的前提下，兼顾受让人的利益，同时遏制违背诚实信用原则的行为，避免买卖虽不破租赁，但却坏了买卖，损害稳定和谐的经济秩序。 　　民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。如，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标；有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现；体现了民法原理中的诚实信用原则。但这不是本文探讨的重点，在此不详述。在看到优点之余，应当同时看到由于各种原因导致这一原则在实践中产生的弊端，而如何消除这一弊端正是本文要探讨的内容。 　　买卖不破租赁原则赋予仅是债权的租赁权取得优先于物权的效力，使租赁权如 “手持尚方宝剑可先斩后奏”般，一经签订（不论是顺签还是倒签）即可对抗物权（暂忽略个别不适用买卖不破租赁原则的情形，如抵押在前，租赁在后的情形），不可否认，买卖不破租赁原则为保护承租人利益作出了突出的贡献，然而却忽视、遗漏了买受人的利益，司法实践中不少出租人（出让人、所有权人）利用这一原则的漏洞“乱剑伤人”，在不动产买卖时或未明确告知、或是恶意隐瞒不动产租赁关系的存在、或在不动产买卖后倒签租赁合同等，严重的扰乱了经济秩序，损害了买受人、承租人的利益。例如： 　　一是利用租赁合同逃避人民法院执行逃避债务。如甲银行与乙公司金融借款合同纠纷一案，乙公司应当归还甲银行借款X万元及利息。甲银行向人民法院申请执行，同时请求人民法院查封乙公司所有的价值X余万元的房地产。人民法院立案执行后，查实上述房地产确属乙公司所有，且未登记有他项权利，遂对其采取查封措施。后在拍卖过程中，案外人丙公司向人民法院提出执行异议，表示上述房地产已经于较早时间由其与乙公司签订租赁协议，租期X年，租金X万元已于协议签订之日一次性付清，但付清后一直未交付使用。而不论是考虑到租赁合同的租金已经大致等同于拍卖标的价值，以无益拍卖为由撤销对该房地产的拍卖处置（导致执行程序的停滞）；或继续拍卖，但在拍卖公告中载明该房地产上已设定为期X年的租赁权，买受人须容忍该租赁权的存在，直至X年后方得行使使用、转让等权利（导致多半为无人竞买）；或经租赁权人同意之后继续拍卖，在成交后优先从拍卖款中划付X万元给丙公司，再以剩余拍卖款偿付甲银行的债权（导致案件申请执行人面对所剩无几的拍卖款欲哭无泪），人民法院执行都将陷入困境。且若乙公司与丙公司的租赁协议是为了逃避执行而事后伪造的，则将极大地损害人民法院的司法权威和案件债权人的合法权益，一旦其他债务人竞相模仿，大批原本有望执行的案件将陷入困境。 　　二是出让人违背诚信利用租赁合同牟取利益，损害买受人或是承租人利益。即出让人在与承租人签订租赁合同并收取租金或是押金后，再将租赁物卖给买受人，并且在牟取了这些“不义之财”后“人间蒸发”，留下承租人和买受人对簿公堂。或是甲、乙之间签订买卖合同后，但产权未过户前，甲恶意与丙签订一租赁合同，收取押金、租金后，或是与丙串通签订一长期租赁合同，“授权”丙以买卖不破租赁原则对抗乙，致使乙“财房两空”等。 　　理论上来讲，法律早已赋予了此种情况下买受人的救济的权利，买受人可以通过法律途径保护自己的合法权益，但真正见效的机率却几乎为零。原因是，即便买受人以出让人未明确告知租赁关系的存在、构成欺诈为由，请求人民法院撤销其之间的买卖合同，并要求出让人返还购房款，甚至赔偿其他合理损失，但因出让人已不知所踪，或是无能力给付，买受人在获得胜诉判决生效后进入执行程序，一样面临上述第