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2007年 注册会计师考试税法讲义 第十三章 契税法 契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税,它属于财产行为税类。 新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》，1954年财政部对《契税暂行条例》进行了修改，1980年、1990年财政部又对契税政策进行了一些补充和调整，现行契税是依据国务院1997年7月7日重新颁布的《契税暂行条例》于1997年10月1日施行。 契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和外国公民。 学习重点是：征税对象、纳税人、计税依据、税收优惠等。 第十三章 契税法历年分值分布 第一节 征税对象 征税对象是指境内转移土地、房屋权属。 一、国有土地使用权出让（不交土地增值税） 二、土地使用权转让（还应交土地增值税） 三、房屋买卖（符合条件的还应交土地增值税） 四、房屋赠与（符合条件的还应交土地增值税） 五、房屋交换 （单位之间进行房地产交换还应交土地增值税） 六、承受国有土地使用权支付的土地出让金 以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。 ①以土地、房屋权属作价投资、入股；（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税） ②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋 ③以获奖方式承受土地、房屋权属 ④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。 ⑤买房拆料或翻建新房 第二节 纳税义务人与税率 一、纳税义务人 契税的纳税人是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人（包括中国公民和外籍人员）。 二、税率 　　契税采用幅度比例税率3％－5％，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在上述幅度内确定。 第三节 应纳税额的计算 一、计税依据：不动产的价格 （一）、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据； （二）、土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据； （三）、土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。 （四）、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。 成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 （五）、房屋附属设施征收契税的依据1、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。?2、承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 （六）、个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。（07年新增内容） 【例题】下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（ ）。 A、土地使用权出售?? ?? ??? B、国有土地使用权出让 C、 土地使用权赠与?? ??? D、以划拨方式取得土地使用权 【答案】：C 【解析】：土地使用权出售、国有土地使用权出让，以成交价格为计税价格；土地使用权赠与，由征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定；划拨方式的，是以补交的土地使用权出让费或者土地收益为计税依据。 二、应纳税额的计算 　　应纳税额＝计税依据×适用税率 　　计税依据为发生上述不同应税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。 　【例题1】：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为500万元，B的房屋价格为600万元，差额由A支付，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？ 【答案】： （1）房屋等价交换，不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。 （2）A应缴纳契税＝（600-500）?3%=3（万元） 【例题2】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某:)一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3％，甲、乙、丙纳税契税的情况是（????）。 A、甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B、甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C、甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D、甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 【答案】Ａ。 【解析】：甲不用缴纳契税。 乙应缴纳契税＝100×3％＝3（万元）。 丙应缴纳契税＝12×3％＝0.36（万元）。 第四节 税收优惠 一、契税优惠的一般规定 （一）、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （二）、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税。 （三）、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。 （四）、土地、房屋被县级以