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第四部分 项目分期开发与建设 第十一章 项目分期开发设想及计划 鉴于世外桃源项目规模较大，总建筑面积近50万平方米，总投资近达数亿元人民币，其中仅场地平整及大市政配套就达数千万元，因此世外桃源项目将采取分期投资、滚动开发的建设原则，但分期合理与否是该项目能否成功开发的关键。 一、分期开发原则 特大型楼盘征用地块较大，出于交地时间先后、资金运转速度等考虑，发展商多数会将土地分期开发。分期开发在规划设计、建筑分布等方面均有较大弹性，如天河翠湖山庄，充分利用分期开发的优势，将前期的市场定位“度假式住宅小区”蜕变成为“倡导生活新主张”的“万象翠园”；番禺丽江花园同样利用后期开发推出“从绿化到园林化”的康城居，形成强大的市场竞争力。周边发展商也只能亦步亦趋地紧跟其后，最终是买家坐收渔人之利。 大型房地产开发项目开发时间长、销售时间长是众所周知的。不少大型项目开发跨度达到7—8年，从首期交付使用到全盘建设需时甚久，销售也需节节推进。精明的发展商则会利用前期已经交付使用的物业作为物业管理的示范，为项目树立良好的物业形象，为以后各期销售树立良好口碑。前期入住之业主乐得接受如此“尊荣”，并投桃报李地为之广泛传播，形成“双赢”局面。 分期开发的大型项目，由于前期项目形象尚未成型、项目未来景况抽象、项目知名度未立等诸多因素，前期公开发售时都会采用以低价入市的操作手法——利用低价吸引部分客户，消化部分