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培训内容 第一部分：土地估价方法 第二部分：房地产估价方法 第一部分：土地估价方法 宗地地价评估基本方法 收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法 宗地地价评估基本方法—收益还原法 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中： P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。 宗地地价评估基本方法—市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 宗地地价评估基本方法—市场比较法 市场比较法的基本公式如下： 1、直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中：PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数 宗地地价评估基本方法—市场比较法 市场比较法的基本公式如下： 1、直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中： B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数 D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数 E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数 宗地地价评估基本方法—市场比较法 2. 间接比较公式： PD＝PB×A×B×C×D×E 式中：PD.PB.A.B.D.E含义同前； C――标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数 宗地地价评估基本方法—成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下： 1.新开发土地 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 ＝成本价格＋土地所有权收益 2.已开发土地 地价=土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正 宗地地价评估基本方法—成本逼近法 成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。其年期修正公式为： P = P×（1+r）n-m/（1+r）n 式中： P为经年期修正后的土地价格； P为未经年期修正的土地价格； r 为土地资本化率 n 为土地使用权的法定最高使用年限 m 为经有偿出让后，土地的已使用年限。 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。 宗地地价评估基本方法—剩余法 剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式： V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息 宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ――基准地价修正系数 宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法 地价影响因素的修正系数计算： K=K