物业管理师经营管理计算类.docVIP

16．某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。 A.2750 B2500 C.2335 D.2573 【答案】C 【解析】P83 所以， 13．物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ ）万元。 A．45 B．20 C．24.5 D．44.5 【答案】D 【解析】P55。 某贷款项目，银行贷款年利率为8%时，净现值为33.82万元；银行贷款年利率为10%时，净现值为－16.64万元，当银行贷款年利率为（c　　）时，企业净现值恰好为零。A．8.06%B．8.66%C．9.34%D．9.49% 内差法 比较简单 （ 8%-10%）/（33.82+16.64）=（8%-X）/33.82 某项目建设期2年，建设期内每年年初贷款1000万元。若在运营期第1年年末偿还800万元，在运营期第2年至第6年每年年末等额偿还剩余贷款。在贷款年利率为6%的情况下，运营期第2年至第6年每年年末应还本付息（　b　）万元。A．454.0B．359.6C．328.5D．317.1 第一步：将建设期2年内每年年初贷款的1000万元换算成建设期末现值 1000*（F/A，6%，2）*1.06=1000*[（1+0.06）^2-1]/0.06*1.06=2183.6万元 第二步：将建设初期现值换算成运营期第一年末现值 2183.6*（F/P，6%，1）=2183.6*1.06=2314.616万元 第三步：计算出运营期第一年末所需偿还剩余贷款 2314.616-800=1514.616万元 第四步：由运营期第一年末现值算出运营期第2年至第6年每年年末应还本付息 1514.616*（A/P，6%，5）=1514.616*0.06*1.06^5/（1.06^5-1)=359.56万元 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（　　）元。A．1120.00B．1125.51C．1126.00 D．1126.83 解析1. 1000*(1+0.3%)4=1125.509元 解析2 第一季度：1000*3%＝30 第二季度：1030*3%＝30.9 第三季度：1060.9*3%＝31.83 第四季度：1092.7*3%＝32.78 合计：1000+30+30.9+31.83+32.78＝1125.51 某项目建设期为3年，建设期内每年年初贷款分别为300万元、400万元和500万元，年利率为10%。若在运营期第5年年末一次性偿还贷款，则应偿还的本利和为（　　）万元。A．1576.63B．1734.29C．2098.49D．2308.34 300（1+10%）^8+400(1+10%)^7+500(1+10%)^6=2308.34 某项目的速动比率为1，流动负债为90万元，存货价值为130万元，则项目的流动比率为（　b　）。A．3.5B．2.4C．2.1D．1.9 流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=速动资产/流动负债 =(流动资产-存货）/流动负债 某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%。该宗物业的收益价格为（　c　）万元。A．83.26B．92.26C．94.12D．96.25 某建筑物的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，计算其现值为（　D　）元。A．21 350B．27 654C．30 256 D．34 167 已知C=500x100=50000元；R=5%；N=30; t=10年则：年折旧额 D=C(1-R)/N=50000X(1-5%)/30=1583元 折旧总额 E=C(1-R)T/N=50000X(1-5%)X10/30=15833元 建筑物现值 V=C[1-(1-R)T/N]=50000X[1-(1-5%)X10/30]=34167元 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（　c　）元/m2。A．2108B．2206C．2500