房地产估价复习题.docVIP

一、单项选择题（每小题2分、共20分） 1、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 2、保留自然风貌、不具有城市基础设施的土地（如荒地、农地）称为（ ）。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程 3、某宗房地产的建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价为100元/㎡，则其土地单价为（ ）。 A.250 B.500 C.200 D.100 4、某建筑物尚可使用30年（无残值），经济寿命为50年，则该建筑物的成新率为（ ）。 A.60% B.67% C.40% D.50% 5、 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。 A、109 B、117 C、124 D、130 6、运用收益法估价时，应依据房地产的（ ）进行估价。 A.实际收益 B.客观收益 C.实收益 D.虚收益 7、运用成本法估价时，应依据房地产的（ ）进行估价。 A.实际成本 B.客观成本 C.最高成本 D.最低成本 8、 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 9、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。 A.等于 B.高于 C.低于 D.不低于 10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的资本化率应（ ）。 A. 越可靠 B.越低 C. 越高 D.不变 11、楼面地价=土地单价÷（ ）。 A.建筑层数 B.建筑覆盖率 C.绿地率 D.建筑容积率 12、完好房的成新度一般为（ ）。 A.七到十成新 B.八到十成新 C.九到十成新 D.十成新 13、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A、50 B、250 C、300 D、350 14、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，该宗房地产的总价值为（ ）万元。 A.300 B.380 C.400 D.460 15、 市场法的理论依据是( ).A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 16、 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为(???? )万元.A. 417 B. 500 C. 460 D. 450 17、 估价上折旧注重的是( ).A. 原始取得价值的减价修正 B. 原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收 D. 价值的减价修正 18、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用(??? )为好.A. 重建成本 B. 重置成本 C. 完全成本 D. 重新购建价格 二、简答题（每小题10分、共20分） 房地产价格的特征主要有哪些？ 净收益的求取方法有哪几种？ 什么是土地剩余技术？ 收益法估价的步骤是怎样的？ 合法原则的具体要求体现在哪些方面？ 什么是建筑物的折旧，建筑物的折旧从原因上分为哪几种？ 三、计算题（每小题15分、共30分） 1．有一房地产，其土地总面积400平方米，该土地的目前市场价格（楼面地价）1000元/平方米；其建筑物总建筑面积500平方米，当时的重置价格为每平方米2200元,现时的重置价格为每平方米3000元，建筑物经济寿命50年,尚可使用年限30年,无残值。试估计该房地产的现时总价和单价。 2．6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建