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济南大学管理学院 本章的主要内容及重点和难点： 主要内容： 租赁会计的基本知识和融资租赁的会计处理 重点及难点：融资租赁的会计处理 参考：《企业会计准则第21号—租赁》 §4.1租赁的基本知识 本节主要内容： 租赁的有关概念 租赁的分类 融资租赁的判断标准 一、租赁的有关概念 1、租赁: （1）含义： CASNo.21中租赁的含义： 租赁是指“在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议”。 IASNo.17中： 租赁是指“在一个议定的期间内，出租人将某项资产的使用权让与承租人，以换取一项或一系列支付的协议”。 美国的FASNo.13中： 租赁是指“一定时期内转移资产（有形或无形）使用权的协议” 传统租赁：指动产的简单租赁。 现代租赁：指不动产的融资性租赁。 总结： 国际上对于租赁采取的观点是“租赁协议观”而不是“租赁交易观”。 （2）说明： ①租赁业务的关系人：出租人，承租人。 ②租赁业务的实质：租赁是商业信用行为，是融资的一种方式；包括融资行为、融物行为、 赊购交易。 ③租赁双方之间以契约为依据，租赁受法律的约束。 说明： 从法律角度讲，租赁实质是一种契约关系，涉及三方当事人：承租人、出租人和供货商。 三者之间的关系如下： ④租赁与分期付款购买行为的区别： ⅰ、从业务关系上看，租赁涉及三方，分期购买行为只涉及买卖双方； ⅱ、从法律关系上看，分期付款行为买方拥有 货物所有权，同时负担一笔债务；租赁期间，租赁资产的所有权仍归出租人，出租行为是出租人行使所有权的表现，租赁结束后，租赁资产仍归出租人。 2、租赁期 （1）含义： 指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。 （2）说明： ①租赁期确定的正确与否关系到租赁业务会计处理的正确性。 ②若存在续租期的问题，且在租赁开始日就可合理的确定承租人会行使这种选择权，则租赁期指从租赁开始日至续租期结束的日期。 判断承租人是否行使优惠续租选择权的依据是：续租租金预计远低于行使这种选择权日正常的租金，“远低于”通常指低于70%（含70%）。 ③如果租赁合同中规定承租人享有优惠购买选择权，而且在租赁开始日就可以合理的确定承租人会行使这种选择权，则租赁期最长不得超过自租赁开始日起至优惠购买选择权行使日至的期间。 注意:租赁合同中规定承租人享有优惠购买选择权，即所订立的购价预计远低于行使这种选择权日租赁资产的公允价值，“远低于”的实务标准：通常低于5%（含5%）。 优惠购买选择权行使日即租赁合同终止日。 3、不可撤销租赁 （1）含义：它是指在以下一种或数种情况下才可撤销的租赁： ①发生某些很少出现的或有事项； ②经出租人同意； ③承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同； ④承租人额外支付了一笔足够大的款项； （2）说明：不可撤销合同相对于可撤销合同而言的，主要是从承租人的角度做出的定义，一般情况下，承租人是不能撤销租赁合同的。除非：具有上述4条。 4、担保余值 （1）含义： 就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。 （2）说明： ①资产余值：指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。 ②出租人设置担保余值的目的：促使承租人谨慎的使用租赁资产，尽可能的减少出租人自身的风险和损失。 ③担保人：承租人；或者，与承租人有关的第三方如母公司、子公司、供应商等等；或者，与承租人和出租人均无关的、有财务能力的第三方。 5、未担保余值 （1）含义：指租赁资产余值中扣除出租人而言的担保余值以后的资产余值。 （2）说明：未担保余值能否收回没有切实可靠的保证，因此在租赁开始日不能作为应收融资租赁款的一部分。 二、租赁的分类 1、分类的时点 承租人和出租人在租赁开始日将租赁分类。 区分租赁期开始日和租赁开始日 租赁期开始日：租赁合同中规定的起租日，是承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。 租赁期开始日承租人和出租人作出会计处理。 租赁开始日：指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。 租赁开始日是指确认为融资租赁和经营租赁的时间。 2、分类原则 根据实质重于形式原则进行分类，依据租赁的目的，以及与租赁资产所有权相关的风险和报酬归属于出租人或承租人的程度将租赁分为融资租赁和经营租赁。 3、分类的具体标准 （1）认定租赁为融资租赁的标准： ①在租赁期满时，资产的所有权转移给承租人。 ⅰ、在租赁合同中已经约定； ⅱ、根据其他条件可以合理的判断。 ②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价远远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可合理的确定承租人会行使这种选择权。 这条标准有两层含