产权式酒店案例分析.doc

第三部分 产权式酒店运作模式（案例研究） 一、紫薇·银座 1、紫薇·银座投资回报方式 业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%； 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。 与酒店的委托经营管理方式有两种： A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。 B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。 2、相关分析 固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证； 在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在2004年2月实际返利中开发商代扣了税费和维修基金后，很多投资者的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。 从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的，但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。 从相关途径了解到，紫薇三期将在2006年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被否决。 二、世代锦江 1、成都世代锦江投资回报方式 固定投资回报 业主购房即办理七成20年按揭（首付为140，000元，月供为2，185.26元），同时与管理公司签订一套客房10年租赁合约（由开发商担保）； 10年期内，业主客房月供由管理公司全额承担，且管理公司每年一次性返还业主首付款×8%的红利；则10年的回报为374，231.2元（实际回报率为7.96%）； 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 若按酒店客房250元/天计，则客户每年可获9，000元（36天*250元/天）的免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时开发商称回报率为9.88%（37，423.12+9，000/470，000）； 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施5—8折不等的优惠。 参与酒店分红 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损； 业主年度收益额=全体业主可分得利润×（业主物业价值÷酒店物业总价值）； 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施5—8折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。 固定回报+利润分红 管理公司为业主提供等额回报，回报额=业主物业总额*固定回报率；回报额不低于其按八成三十年方式计算的月供款（年回报率=年回报额/总房款），即5.2%； 业主与酒店按7：3比例参与酒店年终利润分配，业主年度收益额=（全体业主可分得利润-全体业主固定回报额）×（业主物业价值÷酒店物业总价值）； 业主回报=固定回报额+业主年度收益额； 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施5—8折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；； 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享