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从法律角度分析小区物业管理存在的问题与对策 　摘要: 当前小区物业管理中存在的主要问题是, 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确, 物业服务企业责任不明, 不认真履行合同。应进一步完善物业管理法律, 严格实施分业经营、规范物业服务, 政府要进一步增强服务意识, 业主要增强维权意识, 物业服务企业要规范服务行为。 关键词: 住宅小区; 物业管理; 问题; 对策 物业管理在国外已有100 多年的历史, 而在我国物业管理直到1981 年才正式诞生, 它是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分, 在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天, 它表现出了蓬勃的生机。2007 年立法机关对 物业管理条例进行了修订, 把物业管理企业改为 物业服务企业, 进一步完善了业主及业主大会的权利和义务, 使得物业管理向着更人性化的方向发展, 体现了我们国家民主化和法制化的发展进程, 有利于解决业主与物业管理的矛盾。我国住宅供需的完全市场化, 对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求, 也出现了许多新的问题, 加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。本文拟从现代小区物业管理中存在的问题着手, 分析原因, 并提出解决问题的对策。 物业管理及我国小区物业管理中存在的问题 物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务, 包括社会治安和环境秩序的维护和管理, 根据其管理事实和服务行为, 依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[ 1] 。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前, 我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面: ( 一) 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确近年来, 随着我国经济的飞速发展, 人们生活条件有了很大改善, 对居住条件的要求也随之增加, 尤其是城市人口的增加, 带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。 由于市场经济发展的不成熟, 在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[ 2] 。一方面, 物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司, 其与开发商是从属关系, 目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重; 另一方面, 房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前, 有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业, 此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后, 选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责, 房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上, 开发商由于利益上的原因, 不愿轻易放弃物业管理。 ( 二) 物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面, 前任物业服务企业不愿放弃物业管理权, 在落聘后仍不搬出小区, 甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区, 妨碍其开展正常的工作。现实生活中, 人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。 更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,打入小区, 把前任物业公司打出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果, 为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效, 但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下, 小区出现财产损失、人身伤亡, 有谁来承担法律责任? 另一方面, 前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权, 但却在离开时进行破坏活动, 将物业管理所需的一些设施破坏, 将小区业主的相关资料带走, 不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等, 这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作, 导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。 ( 三) 物业服务企业与业主之间不能认真履行合同业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系, 是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:　(1) 物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况: 在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定, 向出卖人支付全部或部分房款后, 而办理入住手续时, 买受人被告知要找物业服务企业办理。 而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件, 扣押买受人房屋钥匙[ 3] 。 此时, 已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议, 或者因为物业费不合理而拒绝交纳, 就得不到钥匙, 不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望钥匙兴叹。 ( 2) 收费类型多, 标准不统一。在我国, 由于物业管理市场还不成熟, 物业管理本身又存在收费类