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房地产工程造价控制的思路及实例应用探讨 　　摘 要：工程造价对一个企业发展来说至关重要，因此，如何合理有效地控制工程造价，提高企业的经济效益和社会效益具有明显的意义。本文简要地阐述了工程造价失控原因，从而提出房地产工程造价控制的思路，并结合工程实例加以论述。 　　关键词：房地产；工程造价；造价控制；思路；应用 　　近年来，随着我国房地产业的飞速发展，在确保安全和工程质量的前提下，如何降低工程的造价，是房地产业首要关注的话题。通常而言，如果缺乏全面、系统、全过程的工程造价控制，就将导致建设资金出现不必要的浪费。因此，如何在保证工程质量的前提下，有效控制工程造价，降低工程实际成本，是业内人士首先要解决的问题。 　　1 房地产工程造价控制概述 　　1.1 房地产工程造价的构成以及影响因素 　　房地产工程造价由以下几个方面构成：1）设备及工器具购置费用。设备及工器具购置费用作为固定资产投资中的主要部分，是由为达到固定资产标准的设备购置费用以及为不能达到固定资产标准的设备和生产家具等的购置费用组成；2）建设安装工程费用。包括建筑工程费和安装工程费两部分；3）建设其他费用；4）建设期贷款利息等。 　　房地产项目工程造价的影响因素众多，主要包括不同的地域空间等外在因素，比如不同的领域，其价格也有所差异。还包括工程本身的内在因素，比如设计因素，在初步设计阶段，对项目功能进行定位，并合理确定总平面图设计、施工设备水平、建筑结构选型以及装饰标准等，设计的经济性和合理性将会影响到工程造价。 　　1.2 房地产工程造价控制的意义和思路 　　房地产项目投资是一项复杂而全面的工作，所以在整个房地产工程的建设过程中，我们需要对工程投资额的预算进行控制。目前来说，房地产工程造价控制的重要环节如下： 　　1.2.1 项目决策阶段的管理 　　建设项目的决策阶段包括选择、决定投资全部过程，决策阶段需要对拟建设项目的必要性和可行性进行技术性的经济论证，并对多种建设方案实施比较，进而做出最后的判断和决定。若在决策阶段出现失误，将会造成不必要的经济损失。 　　1.2.2 项目设计阶段的管理 　　在房地产工程的总投资费用中，设计阶段所占比重较小，但此阶段即是项目成本控制的重要环节。综上分析，设计阶段对房地产工程造价的影响较大，同时设计人员缺乏对材料因素、地质因素、气象因素等方面的了解，就会使设计安全系数与设计规范相差甚远，造成项目在投资上出现较大的浪费。另外，设计工作的质量直接影响到项目的使用功能，所以，设计工作质量的好差直接影响到整体项目的运行与维护成本。 　　1.2.3 项目施工阶段的管理 　　在房地产建设项目中， 施工阶段是造价控制的核心环节。 施工阶段将之前的设计图纸、 原材料和设备等进行实体实现。施工期间的造价管理能够有效的完成之前的预期目标，并对建设项目的成功给予直接体现。在房地产实际工程建设过程中，许多建设部门会对投资额执行压缩，造成施工部门以降低造价为目的，对材料配比进行改动，从而影响到项目施工质量，造成工程出现返工，进而增加了工程成本。 　　2 房地产工程造价控制的实例分析 　　某高档住宅小区，小区设置有学校、物业管理、商业街、会所等，以满足人们的生活需求。项目采用人与自然和谐共处的设计理念。总建筑面积142000m2。其中，住宅建筑面积125200m2，共建建筑面积3300m2，总居住户数为906户。该工程周边交通便捷，水、电、气、暖、通讯设施等供应较便利。 　　2.1 决策阶段造价控制 　　从该项目市场和条件分析，首先具有便捷的交通条件，周围是以花园为主、汇集了一片新建住宅小区，宽阔的广场以及园林绿化使该项目具有良好的地理优势。另外，结合当地居民的收入水平和经济实力，对生活环境提出更高的要求，结合这些有利的因素，为满足当地居民的要求，在进行房地产设计时建设一个智能、高尚、安全、舒适、环境的住宅小区，小区内具有完善的配套设施，如小区内有大型的超市、娱乐场所、好的健身会所以及医疗保健设施、学校等教育设施等。根据以上情况分析，确定了该项目的各项成本大体分布。以先进的规划设计理念，新颖时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出中高档的住宅社区，并以创意的营销手段，提高销售水平，进而提高项目的经济效益。 　　2.2 实施阶段的造价控制 　　工程实施阶段是将设计转化为实体的过程，是需要集合人力、物力、财力以及施工技术等密切配合的阶段。该阶段由于影响因素众多，同时具有施工时间长、涉及面广的特点。且此阶段所用材料设备价格受市场影响较大。因此，在确保工程质量的前提下，需要做好以下几个方面的造价控制。 　　2.2.1 招标管理与控制 　　在工程实施过程中，为了合理控制工程的造价，需要对工程进行招标。在招标过程中，