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探析房地产开发项目的前期成本控制 　　【摘要】目前我国许多房地产公司只重视事中成本控制，不重视前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，经过实践证明，在房地产开发项目中做好前期成本控制是项目成功的关键。 　　【关键词】房地产；开发项目；前期；成本控制 　　前言 　　房地产开发项目成本控制是指房地产企业在具体项目开发阶段，结合项目实际情况，制定科学的成本管理目标。由开发项目成本控制相关负责部门领导，全体项目成员和各个部门积极参加，密切配合，在项目开发的全过程，采取一系列的控制措施，对不同阶段的成本加以控制，并在项目结束后达到成本控制目标。 　　一、房地产开发项目成本控制的基本原则 　　1.1全面成本控制原则 　　全面成本控制原则要求对项目开发全过程、生产全要素进行控制，要求在项目开发的事前、事中、事后各个环节都要实行成本控制，要求对产生生产成本的各种要素都要加以控制，要求项目全体人员在实际的工作岗位上都树立成本控制观念，在自己的职责范围内贯彻落实企业相关的成本控制政策。 　　1.2成本最小化原则 　　在控制成本过程中，首先要从实际情况出发，事实就是，制定科学的成本控制目标，以求使得项目开发成本在科学合理的基础上降低最低水平。成本控制目标的确定不能一味追求成本最小，不能在损害工程质量的情况过度节省成本，而应当进行科学的成本目标设定，合理的降低成本，以达到成本最小化目标。 　　1.3责、权、利相结合原则 　　责、权、利相结合原则是指在成本控制过程中要根据各个部门，各个员工职责、权利大小，确定其应承担的相关责任，并按照奖惩制度的要求，有过必究，有功必赏。责是指成本控制的责任，权是指赋予的责任部门、责任人员采取措施来控制费用支出的权利，利是指相关的奖惩措施，根据成本控制主体目标完成情况来实施对应的奖惩激励。 　　二、房地产项目前期的主要成本概述 　　房地产项目前期成本的控制大致包括土地成本控制、投资决策时的成本控制和规划设计的成本控制三个方面。 　　2.1土地成本 　　当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重已由90年代初的20%左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点，在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气考量的。对地块的选择切不可跟风，要根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实中，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没有，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。 　　2.2投资决策时的成本 　　对一块特定的土地，在出让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，本阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。 　　2.3规划设计成本 　　对于规划设计成本的控制，最佳控制节点是在规划和施工图设计阶段，户型结构、单元面积是否适应未来市场的需要；配套工程能否满足社会进一步发展的要求，能否尽可能地避免建成后的二次施工；施工图设计是否科学、合理而又经济，都需要在本阶段进行准确的把关，避免施工图中过分保守的设计及各专业间不优化的配合给项目造成的成本浪费。 　　三、房地产前期成本控制措施 　　3.1土地成本的估算 　　3.1.1场地开发费 　　场地开发费是指包括城市基础设施基础配套、公共事业建设配套、小区及宗地开发等费用在内的使开发用地上道路、供水、供电、排水、通讯、通气、供暖、场地平整均实现的费用总和，该费用参照国家标准和实际施工情况进行估算。 　　3.1.2征地拆迁费 　　征地拆迁费按地域分为农村土地征收款和城市房屋拆迁费，前者包括土地补偿款、土地投资补偿款和安置补助款等若干部分。国家因城市建设及生产发展要求，需向拥有土地所有权的农村集体经济组织进行土地征收，实现土地所有权由集体向国家的转让，而国家应根据当地土地价格向农村集体支付相应征用费。而城市房屋拆迁费则是开发商在获取已被使用的城市用地前，需向原有使用者支付相应折迁费，即对原使用者投资土地建设后未收回资金的一定补偿。 　　3.1.3土地税及管理费 　　我国市场土地税主要包括占用耕地税及土地增值税，前者纳税人为占用一定面积耕地从事非农业建设的单位/个人，计税标的为实际占地面积，税率为1元/m2-10元/m2；后者纳税人为有偿出让国有土地使用权和地上附着物的单位或个人，其计税依据为纳税人有偿出让后获得的土地增值额。土地管理费是指土地管理相关部门依法向使用者收取的土地管理费用，主要包括土地登记费、树木砍伐/绿地占用补偿金及水土流失治理金等。