第2章 不动产投资的价值观念.pptVIP

第2章 不动产投资的价值观念 2.1 货币的时间价值 2.2 投资风险及其衡量 2.3 风险资产定价模型 棘骆博炊据子骗庆友奇念洱由偷搽曝病掌戚拳碍冯轰神瞥诌丛诚滞逸锦墩第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 2.1 货币的时间价值 2.1.1货币时间价值的内涵 1.货币时间价值的概念 货币的时间价值，也称为资金的时间价值，是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 其具体表现为：现在一单位货币资金代表的价值量大于以后任何时间同一单位货币资金代表的价值量。 货币的价值随收入或支出的时间不同而有所不同。 材闹凡狗由棠擅贪萧鼠仰卵允俩宵汐棕腆甫事咒吾砚屹吴阉购摊札社萎馒第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 货币具有时间价值并不意味着货币本身能够增值。 投资者进行不动产投资决策时需要考虑的因素是多方面的，其中货币时间价值是重要因素之一。 少竣娠皱菇原店硕秋建蠢鱼灾侄厉软猴倍硷嘱瞳锅咀碍既恩心薪提揣义季第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 2. 货币时间价值的度量指标 衡量货币时间价值的指标，主要有两类：绝对尺度指标和相对尺度指标。 （1）绝对尺度指标 度量货币时间价值的绝对尺度是货币资金绝对增值额，主要用利息或盈利指标表示。 将占用货币资金所付的代价或放弃使用货币资金所得到的补偿称作利息；将资金投入社会再生产过程而产生的利润，获得的资金增值部分称为盈利。 霜揖吞早胰舰代娇起浴吾绑辩嫩汪雹削构题筐们迸彪烽疥模芯脾楚箕纸饼第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 （2）相对尺度指标 度量资金时间价值的相对尺度是相对于投资的回报率，可用利率或盈利率来表示。 利率是单位时间内利息与本金之比；盈利率是单位时间内获得的盈利与本金之比。 利率和盈利率反映了货币资金随时间变化的增值率。 坷赋台闰哩牧哨曳棋基竣肝镜朵榔映喀扳渠补掇清写课丹恋皑嚷靛研怎隶第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 2.1.2 货币时间价值的基本要素 1.货币时间价值三要素及其关系 换算方法通常有两种： （1）现值计算法（或称折现、贴现），即把将来值（一笔总的或一系列的）换算成现在值，并在现值基础上，对现值的收入和支出进行对比。 （2）将来值计算法（也称终值计算），即把任何较早时间发生的价值换算成以后某一时间相当值（一笔总的或一系列的），并在将来值的基础上，对将来值的支出和收入进行对比。 在不动产投资分析中，一般采用现值计算的方法。然而，不管采用那一种方法，都要涉及到货币时间价值的三个要素：现在值、货币增值额和将来值。 肪肿钳收盛襄镣税燕悄粥督罗岂墩焦赣畔轨育矿拧俭赞边史姬逞颠殆庆楷第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 在货币时间价值的换算中，现在值和将来值之间的差额即为货币随时间而产生的增值额，通常可以用利息表示。 因此，这三者之间的关系可简单地用下列两个公式来表示： 现在值＋利息＝将来值 将来值－利息＝现在值 恃捧詹榨腺专窗自亡行荧窄陇局塌恐蒙疥劲婉挖铃猖奎试丰罪钢瞧卖衙撅第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 2. 利息的计算 货币时间价值的计算，其实质是对其中所发生的利息增殖的测算。根据计息方式的不同，可分为单利和复利两种，其中又以复利方法在实践中得到更广泛的应用。 （1）单利(Simple Interest)法 单利是计算利息的一种方法。按照这种方法，在借（贷）款或投资活动过程中，不管时间多长，由本金所产生的利息均不加入本金重复计算利息。 本金（Principal）指借（贷）款的原本金额，亦称为母金或期初金额。利息（Interest）指借款人付给贷款人超过本金部分的金额，利用单利方法计算得到的利息称为单利利息。 溉氢汛稿耳位实菜赡迎吴勤搁耕起澳黑妮棱堤酵膜殆用浸固露承妖莽肮犊第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 单利利息的计算公式为： 掌宝糖产股谢酚墓绎芍钦寓拧腥辅搂疾淬责束占袱岭季露繁韶兔芒拟溶委第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 【例2-1】小王将本月工资1000元存入银行，假设年存款利率10%，则其在1年、2年、3年之后所得的单利息及本利和各为多少？ 如表2-1所示，若小王将本金1000元以10%的单利存入银行，则一年后的本利和为1100元，二年后为1200元，三年后为1300元，未来利息总额为单期利息（100元）乘以期数，无“利滚利”的效果。 租帧领荆垛杉今擎讼拯踊龄伶铬见冀脓测锌余冶左质陛狸矮碎烩桓柒撬檀第2章 不动产投资的价值观念第2章 不动产投资的价值观念 表2-1 单利计算（年利率10%） 单位：元 期间 本金 利息