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在房地产开发过程各阶段的成本控制 1　决策阶段 ??? 著名经济学家西蒙有句名言:“管理就是决策。”房地产投资具有高风险高回报的特点,决策不当或决策失误所造成的损失,对房地产企业来说是难以估量的。所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制,而决策最主要的依据是房地产开发项目的可行性研究。 1.1　建立科学的评价指标体系 ??? 房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。 ??? 规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 ??? 设计方案评价指标考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 ??? 市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础,就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 ??? 经济评价指标则考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,判断项目的财务可行性,风险预测等。综合评价从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的经济合理性。 1.2　建立一支的从业人员 ??? 一个项目的可行性研究小组,一般包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。 ??? 经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差。 ??? 社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导。 ??? 市场调查人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势。 造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算。??? 注册房地产估价师是研究小组的核心,它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告(可行性研究操作流程见图1)。 2　规划设计阶段 ??? 房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段,是普遍存在的一种认识,认为只要加强此阶段的监控,就可大量节约成本。为了做好这一点,加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理,为了订购便宜的材料,甚至亲自出马“货比三家”等等。然而,项目建成之后,却发现这样做并没有使成本下降多少。问题的关键在于忽视了对设计阶段的监控。房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为25%～35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%,据统计,在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。设计图纸一旦审定,工程成本也就基本确定。设计质量高,既可满足功能要求,又能降低成本;设计,会导致工程经常更改,增加工程成本。设计对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建成后能否获得较好的经济效益,都起着决定性作用。因此,在满足项目使用功能的前提下,合理设计可以使项目成本大幅度降低,充分挖掘设计潜力,将是控制成本的关键所在。??? 2.1 组建设计阶段工作组。设计阶段工作组要由有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组。各个阶段的资讯流相互关联的设计过程和其他过程的集成有助于在设计阶段就发现问题并马上予以解决,这样,当最后的设计被验证以后,该楼盘就是可制造、可推广、可维护的,并具有很高的品质,满足顾客的需求。 ??? 规划设计阶段运用并行工程的思想对房地产开发项目的成本管理起着关键的作用,房地产开发企业应以此为指导思想,从多方面入手,结合多种手段(如采用招投标、加强对设计人员及工程造价管理人员的要求、对设计单位进行限额设计、积极行设计监理制度、优化设计、加强设计图纸的审核等),来达到降低整个房地产开发项目成本的目的。 2.2 设计造价控制的方式 设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制： （1）设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比。 （2）通过限额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 （3）通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量