昆山综合商业体项目市场调研报告(结论版).pptVIP

* 各类型客户特征及对办公物业的关注点 客户 特征 关注点 外地企业办事处及分支机构 资金雄厚，对租金不敏感 只租不买 要求形象 对昆山现状写字楼不满意 形象高档 市中心繁华地段、交通便利 配套完善 成长型及贸易服务型中小企业 规模不大，对办公面积要求不高 有一定实力 对使用成本和租金较敏感 对改善环境较急迫 高性价比 形象贴近写字楼、商务配套齐全 户型空间可变，能自由组合 可24小时办公 初创型企业 处在发展阶段，实力不强 对租金和物管费很敏感 可换可不换，不急迫 总价 实用率高 办公和居住一体 投资客 台湾、上海的投资客居多 大型企业的高管 地段 总价 升值潜力 区域发展前景和规划 易于出租 租金回报 按揭方式 产权年限 昆山市办公物业 分析结论 * 昆 山 市 酒 店 市 场 调 研 分 析 * 酒店市场调研分析（1） 昆山市酒店主要分布在前进路沿线、及火车站附近。主要以经济型商务酒店为主，休闲度假型 酒店主要分布在各大风景区 从入驻率来看，四、准五星酒店出租率在70-80%之间，商务型、三星酒店在80-90%之间，经 济酒店在70%左右， ，各种档次酒店入住率都较高 结合酒店行业“入驻率与供求关系”判定模型，昆山市酒店客房供求总体平衡 高星级酒店处于合理供求范围，但略显紧缺，尤其4星级以上酒店不多 三星级以下酒店处于合理供求范围，但略显过剩 接待量市场份额与收入市场份额出现剪刀差 高星级酒店客源构成中商务会展比重有增大趋势，且以外资企业的商务客户、江浙沪参加会议人员为主，每年 会议频次非常高 同档次酒店价格差别不大，单人间及套间出租率相对较高 未来有较多高星级酒店项目入市 昆山市酒店市场 分析结论 * 酒店市场调研分析（2） 1. 酒店业每一轮长周期的时间约为10 年 2. 需求扰动是导致景气下降的动因，而供给减小则是景气见底回升的动力 3. 景气上升阶段，出租率提高领先于房价提高1-2 年 景气下降阶段，出租率下降先于房价下降1-2 年 4. 中心城市景气高峰出租率可能达到非常高水平，而景气低谷出租率则仍然维持相当高水平 酒店的最佳规模是由“临界点”决定的，200间客房是一个临界点，超过这个 临界点，管理方式就要改变，由“夫妻”式经营变为更复杂的管理方式； 500-1000间客房是产生规模经济效益的临界点。 昆山市酒店市场 分析结论 * THE END ！ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * 昆山综合商业体项目 市场调研报告（结论版） 谨呈：江苏衡山置业有限公司 * 市调报告提纲总领 昆山市宏观经济分析 昆山市城市规划与现状分析 昆山市商业市场调研分析 昆山市商业市场消费者访谈问卷分析 昆山市写字楼市场调研分析 昆山市酒店市场调研分析 * 昆 山 市 宏 观 经 济 分 析 * 昆山市宏观经济分析(1) 城市角色 昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上 海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地； 经济地位 昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一 房地产发展阶段 昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段 城市发展潜力 昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大 商业业态发展水平 昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位 产业结构 昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相 对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军 昆山市宏观经济分析结论 * 昆山市宏观经济分析(2) 人口结构 昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多．并 有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口 的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础 人民消费习惯及潜在消费能力 昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大 昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力 会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展 人民消费重点 昆山家庭结构为