房地产投资分析.ppt

模块三 房地产项目投资与成本费用估算 【学习要点及目标】 了解房地产项目投资估算的主要依据。 掌握房地产项目投资的构成。 掌握房地产项目投资估算的步骤。 学会运用Excel对房地产项目投资进行估算。 掌握房地产开发成本费用的内容。 掌握房地产开发成本费用估算的方法。 * 模块三 房地产项目投资与成本费用估算 【核心概念】 房地产项目投资、房地产开发成本费用、房地产项目投资估算、房地产开发成本费用估算。 【引导案例】 东北某房地产项目估算任务 参见教材P80 * 3.1 房地产项目投资估算 3.1.1 房地产项目投资的构成 1. 房地产项目投资的概念 2. 房地产项目总投资构成 (1) 开发建设投资 (2) 经营资金 * 3.1.2 房地产项目投资估算的依据与要求 1. 房地产项目投资估算主要依据 (1) 专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件。 (2) 专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数。 (3) 拟建项目各单项工程的建设内容及工作量。 (4) 与项目投资估算有关的其他政策、文件或规定。 房地产项目总投资构成如图3-1所示。 * 3.1.2 房地产项目投资估算的依据与要求 2. 房地产项目投资估算应达到以下要求 (1) 估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。 (2) 估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理、不重复计算、不提高或降低估算标准、不缺项、不少算。 (3) 估算选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整。 (4) 估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。 * 3.1.3 房地产项目投资的估算步骤 房地产项目投资估算可以通过下列步骤来进行。 (1) 分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等； (2) 在汇总各项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用； (3) 估算涨价预备费和建设期利息； (4) 估算无形资产投资和开办费支出； (5) 汇总各项估算，计算建设总投资额。 * 3.1.4 房地产项目投资的估算 (1) 土地费用估算 (2) 前期工程费用估算 (3) 基础设施建设费用估算 (4) 建筑安装工程费用估算 (5) 公共配套设施建设费用估算 (6) 开发间接费用估算 (7) 财务费用估算 (8) 管理费用估算 (9) 销售费用估算 (10) 开发期税费估算 (11) 其他费用估算 (12) 不可预见费用估算 * 3.1.5 经营资金估算 当房地产项目在竣工后采取出租或自营方式经营时，还要估算项目经营期间的运营费用，即经营资金。房地产经营资金的估算和预测，是根据历史或现在的信息，对成本支出和费用发生影响的因素进行分析，进而对未来情况作出的定量描述。 * 3.1.6 房地项目投资估算表 根据以上对房地产项目投资估算的内容进行汇总，编制房地产项目投资估算表，见表3-1。 * 3.2 房地产项目的成本费用估算 房地产项目所需投入的各项费用主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 * 3.2.1 土地费用 1. 土地征收拆迁费 2. 土地出让地价款 3. 土地转让费 4. 土地租用费 5. 土地投资作价 * 3.2.2 前期工程费 房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算0.5%左右。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 * 3.2.3 基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算见表3-4基础设施建设费估算表。 * 3.2.4 建筑安装工程费 1. 单元估算法 2. 单位指标估算法 3. 工程量近似匡算法 4. 概算指标估算法 * 3.2.5 公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各