投资购屋置产报告（课程个人理财规划）.ppt

投資購屋置產 報告(課程:個人理財規劃) 授課老師: 許秀鶴 報告學生: 許文耀 學號:100111129 張慧珍 學號:100111130 Next 個人簡介 個 人 簡 介 許文耀: 台灣省 雲林縣 出生 經歷: 日商 東洋电子 技術組長 美商 奇異公司电器部 課長 高雄市地政業工會 2屆 監事,理事 高雄市地政士公會第3屆(現任) 監事 致遠資產公司, 地政事務所 負責人 專業証照: 地政士 (土地代書証照) 不動產經紀人 (仲介証照) 不動產估價師 (準備中) 報告內容目錄 什麼時候投資買房? 風險跟需要 準備買房? 您可以買房嗎? 好房子的面相 不動產估價方法 影響房地產價格的因素 仲介,代書實務概要 Next 什麼時候投資買房? 什麼時候投資買房? 原則:投資買房愈早愈好! 再者相對低點買! 現在開始不算晚,因為來日方長(長期而言,薪資漲不及房價!) 所以永遠不算晚! 但要先算先看… 不要當屋奴! 另一種觀點:房子能晚買，就不要早買，才能累積更多財富…著眼投資理財優先,但必需是優於10%的安全投資(否則扣掉通膨所剩不多),而不是十賭九輸的買股票(也許有人十賭九贏另當別論,或者遇有貴人,專業高手相助) Next 您為了什麼需要買房子? 良田萬頃,大廈千間,夜臥八尺! 我一個朋友,也是客户,身價數億,白手起家 至今仍住老舊的四樓公寓,宜然自得,開的是公司退役的老爺車.他的生活理念是 -房子是睡覺地方,車子是交通工具..是自已用的不是給別人看的,更沒必要去眩耀 古云:良田萬頃,大廈千間,夜臥八尺 ! 白米萬擔, 日食斗升! ..省思- 我們真的需要多少? Next 風險跟需要 我們需要真的不多!想要的却很多 世界首富股神巴菲特:他的1.2 條投資真理都是 不要賠錢! 穩健是他一貫的作風 ps.傳說他用很多的時間在看公司報表,作為 投資的依据..但這在台灣,中國行得通嗎? 如果我們需要的真的不多? 為什麼要去冒相對大的風險! 穩健投資買房應是好的選項 Next 風險跟獲利 風險跟獲利 清末紅頂商人胡雪嚴:當大家都看清楚前景的時候,您就不會有很大的利潤了! 有些事看不透,則看似安全却危机潛藏, 看得透則表面上看起來危險却是安全… - 見遠:参透變與常 , 聞深:勘破得與失. 禍福相依,風險跟獲利也是相伴相依,每個人承受風險的程度不一,審視自己在最壞的情況下如何應對? 不能只見其利,不見其害. Next 故事重演案例,前車之鑑 故事重演案例,前車之鑑 從業20年餘經手案件近3仟件,不下數拾億元 台北結婚初期 買房騎車,租屋買車,20年身價差千萬 高雄買2分農地的台糖老員工變成田僑仔身價上億 殘痛個案:超過負荷(包括升息),買貴賣俗了很多,風險控管不足,遇有變故無法支應貨款… Next 準備買房? 準備買房 確認需求動機:自住,投資,置產保值? 資金籌備(自備):儲蓄,自有,親友借貸,標會.. 設定區間房價:目前_自備2-3成,銀貸7-8成 選擇物件區段範圍:依個別需求,有替代性? 風險評估:541法則-配置比例最好是5成用於支出、 4成投資加買房、1成用於保險 應變之策:萬一最壞情況如何應對? Next 您可以買房嗎? 您可以買房嗎? 絕對可以,但要做準備.. 設法先建立穩定現金流,建立信用積分(一年以上) -利用財務槓桿 -台北人買房不易,租房有利(目前) -高雄買房簡單多,買房有利(目前) -先求有,再求質 小港,大寮,林園,楠梓,房價知多少? Next好房子的面相 好房子的面相 房事很重要,要用心謹慎做功課 好房子的面相條件:有捷運,近公園,市場,學校.. 外在要美,內在要好,要俗擱好用_欠貨 帥哥美女若沒有好內在(價值),不是好對象 地段好固然首選,條件適合(合用)才是最好的房屋 找地段好,老舊房屋拉皮整理-阿匹婆變林志玲 Next 不動產估價方法 不動產估價方法 行情價格等於價值 行情比較法:市場成交價比較法 成本重置法:土地成本+建築成本(平均年限折舊) 收益還原法:租金