上海某连锁酒店项目可行性研究报告.doc

**路**项目可行性报告 上海教育建设管理咨询有限公司 二○○六年八月 目 录 1.概 述 2 1.1项目名称 2 1.2项目建设单位 3 1.3项目性质 3 1.4项目产生背景 3 1.5建设地点 4 1.6工期 5 1.7项目内容与规模 5 1.8项目主要技术经济指标 5 2.编制原则及依据 6 2.1编制原则 6 2.2编制范围 7 2.3编制依据 8 3.项目现状与必要性分析 9 3.1项目所在地社会经济发展概况 9 3.2项目现状 14 3.3项目建设必要性分析 15 4.项目选址及合理性分析 17 4.1项目选址 17 4.2选址合理性分析 18 5.项目建设方案 19 5.1建设依据 19 5.2设计规范要求 20 5.3建设内容 24 5.4建筑结构设计 24 5.5建筑电气设计 26 5.6弱电系统设计 27 6.投资估算与资金筹措 29 6.1编制依据 29 6.2建设内容 30 6.3总投资估算 30 6.4资金筹措 31 7.项目实施方案 32 7.1工程特点 32 7.2施工布置 33 7.3施工进度计划 35 8.项目招投标 38 8.1招标范围 38 8.2招标组织形式 38 8.3招标方式 38 8.4招标公告发布 38 8.5投标 39 8.6开标、评标和中标 39 8.7合同管理 40 8.8项目竣工交付 40 9.环境影响评价 42 9.1编制依据 42 9.2咸宁市环境影响分析 42 9.3施工期环境污染的防治 48 9.4环境管理要求 51 9.5环境管理措施及监理内容 52 9.6 运营期环保措施 53 10.节能影响评价 54 10.1编制依据 54 10.2工程建设资源、能源节能利用 54 10.3能源指标 55 10.4节能主要措施 56 10.5节能效果评价 58 11.工程效益评价 59 11.1 社会影响分析 59 11.2 项目与社会的互适性分析 60 11.3社会评价结论 61 12.社会稳定性风险分析 62 12.1风险估计简述 62 12.2项目合法性遭质疑的风险 62 12.3项目合理性遭质疑的风险 63 12.4项目可行性风险 63 12.5建设安全性风险 64 12.6社会稳定风险综合评价 64 12.7社会稳定风险防范对策 65 12.8社会评价及风险评估结论 66 13.结论与建议 67 13.1结论 67 13.2建议 67  **路**项目 一、项目概况 1. 项目法人 上海**酒店投资管理有限公司 2. 项目名称 **路**项目建议书 3. 建设地点 地理位置 位于杨浦区**路**，北近平凉路、西沿**路。 原物业情况 建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海跃进电机厂。 总建筑面积为6273平方米，其中1层部分（1092平方米）为餐饮营业用房、2—4层可作为酒店客房用房。 二、市场分析 1.市场综述 随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场。与传统酒店相比，经济型酒店起点较高，以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。 目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日趋激烈。锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模，而“宜必思”、“假日快捷”、“速8”、“美兴”等外资品牌业已介入这个新兴的市场。 2.主要指标 酒店规模 根据“中国经济型酒店网”统计数据测算，经济型酒店规模主要集中在每家100－300间客房数，建筑面积大多在4500－12000平方米之间。 锦江之星平均为143间客房/家，每间客房平均建筑面积为35平方米；如家快捷平均为116间/家，客房平均建筑面积为39平方米；格林豪泰平均为144间/家，客房平均建筑面积为45平方米；速8酒店平均为107间/家，客房平均建筑面积为50平方米（见图1：主要品牌的经济型酒店规模）。相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分别平均为247间/家和282间/家。 见图1：主要品牌的经济型酒店规模 资料来源：中国经济型酒店网 房价与出租率 根据“上海市旅游事业管理委员会”统计数据，2003－2006年1－5月，上海一、二、三星级酒店的平均房价为160－241元/间/天范围之间，其平均出租率仅维持在58.8－64.5％之间，且呈日趋下滑态势（见图2：上海一、二、三星级酒店市场）。 图2：上海一、二、三星级酒店市场 资料来源：上海市旅游事业管理委员会 与之相比较，根据上