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* 房地产成本采购 蒙老师 2014·6 中国·苏州 主办机构：南京亚瀚管理咨询有限公司 * 全成本管理 一、标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本 萨缪尔森《经济学》(1948)前言 我在赚钱谋生——预算员 我在做全国最出色的石匠活——造价师 我在建一座教堂——成本管理者 不是职务决定一个人是否是管理者 25% 50% 25% 卓越公司 75% 20% 5% 一般公司 行动 可行性 方案规划 管理差别 * 全成本管理 一、标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本 “一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”——Peter F. Drucke * 全成本管理 二、标杆房企全成本管理模式 造价审算型：被动 事后 目标管理型：主动 事前 企业经营目标=预期售价-目标成本 三、标杆房企成本管理架构 责任成本管理 目标成本与动态成本管理 作业过程管理 成本管理软件 成本管理委员会 控制系统 信息系统 组织系统 领导机构 管理工具 管理制度 成本、工程文件 * 全成本管理 四、标杆房企全成本关系图 土地成本 开发 间接费 期间费 税 建设 成本 开 发 成 本 完 全 成 本 完 税 成 本 建安 成本 * 全成本管理 五、标杆房企全成本构成 土地成本 前期准备费 建筑工程费 安装工程费 室外管网工程费 园林环境费 配套设施费 开发间接费 期间费 六、标杆房企目标成本管理体系 目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线 * 全成本管理 六、标杆房企目标成本管理体系 新项目发展 规划设计 扩初设计 施工图设计 施工组织与 材料采购 竣工结算 成本估算 目标成本测算 一 目标成本测算 二 目 标 成 本 动态成本 结算成本分析 目标成本形成 动态及责任成本执行 产品定位 目标成本测算 三 * 全成本管理 六、标杆房企目标成本管理体系 《目标成本管理实施细则》详解 目标成本文件构成 目标成本管理原则 制定步骤 修订条件 考核指标 七、标杆房企目标成本编制原则 八、标杆房企目标成本编制程序 九、标杆房企目标成本测算表 《目标成本测算表》简介 十、标杆房企目标成本控制责任书 《目标成本控制责任书》详解 编制依据 各部门作业目标 控制要点 施工组织案例 * 全成本管理 十一、标杆房企新城市目标成本解决方案 十二、标杆房企前期成本管理模式 《设计阶段成本管理工作指引》详解 概念设计阶段 方案设计阶段 建筑设计 结构设计 安装设计 环境设计 销售包装工程设计 组团划分案例 景观设计案例 借助网络 政府部门 造价管理 咨询公司 施工企业 房产公司 亲朋好友 楼盘考察 实地踏勘 谨慎对比 * 全成本管理 十三、标杆房企产品线 * 全成本管理 十四、标杆房企无效成本管理 《无效成本管理工作指引》详解 无效成本定义 无效成本分类 无效成本控制措施 《无效成本分析表》 材料保管案例 无效成本案例 十五、标杆房企动态成本管理 成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程 动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整 * 全成本管理 十六、动态成本管理意义 保证成本处于可控 保证目标成本实现 提供成本决策依据 满足融资渠道需要 十七、标杆房企动态成本构成 签约 金额 变更 签证 结算 调整 签约 金额 变更 签证 合同 调整 已发生成本 合同性成本 非合同性成本 已结算成本 未结算成本 待发生成本 动态成本 * 全成本管理 十八、标杆房企动态成本管理原则 全过程管理原则 全员管理原则 目标管理原则 责任管理原则 及时调整原则 十九、标杆房企动态成本管理月报 《成本管理月报》介绍 二十、标杆房企责任成