购物中心类型定义及案例.ppt

A. 购物中心类型定义 购物中心的定义 一座好的购物中心具备以下的特点 在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型 九洲远景从目标消费者、选址、商业组合、购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性 不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态 城市购物中心 / City Center 位于市中心，通常是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所 超级地区购物中心 / Super Regional Center 通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心 地区购物中心/ Regional Shopping Center聚焦于较小的商圈，提供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购 邻里购物中心/ Residential Shopping Mall是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用 购物公园/ Retail Park是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验 能量中心/ Power Center是提供一些专门品类商品的目的地购物场所，聚焦一个或多个商品种类，商品范围集中、产品线深，同时价格具有极强的市场竞争力 生活时尚中心/Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消费场所 休闲娱乐中心 /Entertainment center以娱乐餐饮为主力店， 拥有一个或多个娱乐主题 工厂直销中心/Outlets center提供知名品牌服装的工厂直接销售，其极低的折扣具有很强的价值吸引力 专业市场购物中心/ Specialty Mall以经营某个品类为主，无主力店 美食中心/Meal Mall以经营餐饮为主，主力店是大型餐饮或餐饮连锁店 主题购物中心 / Theme Shopping Center以某一主题为内核，配置相应的购物、餐饮及休闲娱乐业态，并注重主题情景的营造 B. 城市中心典型案例——深圳万象城 深圳万象城是一个典型的城市中心 万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作的良好外部条件 万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心 宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围 万象城设置多层停车场并实现与卖场的无缝连接，为顾客提供印象深刻的消费便利，有效提高了商圈的辐射范围 万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所 主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比为52% 万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、餐饮和休闲娱乐功能（1/2） 万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、餐饮和休闲娱乐功能（2/2） 通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充 C. 购物中心类型及价值定位筛选模型 通过对现有项目与所有购物中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出可能的类型，以进入消费者和竞争的筛选环节 方法举例——通过与所有购物中心类型在选址条件方面进行匹配性筛选，获得与**项目匹配性高的类型 通过竞争差异化的要求和消费者需求特点，从可能的类型选择中确定最适合的购物中心类型定位方案 资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 案例列举 上海百联青浦奥特莱斯 北京燕莎奥特莱斯购物中心 选址 主力店 主力店行业 商业组合 功能组合 % 消费者沟通 核心价值 选址适应性较广 市区面积通常在0.4-2万平米，郊区通常为4-8万平米 核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上 单个主题的购物中心或成行成市 目的地购物模式 购物80% 餐饮5-10% 娱乐0-10% 通常与酒店、写字楼结合形成综合体 无主力店 汽车、家居、服装、电子、儿童、体育等 购物为主，体现基本需求满足，理性消费为主 建筑形式多样化，内部形成街区形式 有方便的停车设施 10 购物与娱乐倾向 资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 专业市场购物中心 资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究 案例列举 上海红星美凯龙广场 北京太平洋数码广场 北京赛博数码广场 选址 主力店 主力店行业 商业组合 功能组合 % 消费者沟通 核心价值 选址适应性较广 市区面积通常在1-4万平米，郊区通常为4-8万平米 核心商圈3公里，次级