浅析涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件的审理原则与方法.docVIP

浅析涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件的审理原则与方法 　　一、审理涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件的基本原则 　　(一)标的物有争议时不予处理原则 　　实践中，由于该类案件所涉及的标的额较大，既包括拆迁安置协议中确定的安置房屋等不动产，也包括以货币形式体现的补偿利益，当事人在与相关拆迁部门签订拆迁补偿安置协议后，被拆迁安置对象中的部分人或唯恐其他人独占拆迁利益，或急于分割拆迁利益，在安置标的物有争议时就诉至法院要求分割拆迁利益。实践中常见情形主要包括：1.标的物不确定。宅基地房屋拆迁后，安置面积已确定但安置房尚未交付，权益人内部之间要求分割利益，如果仅在拆迁补偿安置协议中确定了补偿安置面积，而房屋尚在建造之中，权益人要求分割份额的，以不予支持为妥。因为被拆迁安置人实际取得的房屋面积与拆迁补偿安置协议确定的房屋面积可能不一致，如果分割了安置面积份额，后续可能还会产生有关房屋溢价款支付、实际超出面积的分割等纠纷。 　　2.标的物权属不明。实践中，宅基地房屋共有权人曾经就房屋权利归属问题签订过书面协议，但政府主管部门颁发的宅基地使用权证记载的内容与双方之间书面协议确定的权利归属不一致。在房屋被拆迁后，当事人请求分割宅基地补偿安置利益。由于拆迁利益的分割以拆迁前的房屋所有权已确定为前提，当事人主张分割拆迁利益的权属不明时，应先提起权利确认之诉，待权利确定后，法院才可对拆迁补偿利益予以分割。 　　3.标的物涉及多重法律关系。宅基地房屋拆迁利益分割纠纷大多与继承、析产纠纷交织在一起。当部分继承人与拆迁人签订了补偿安置协议后，一部分继承人提起继承、析产诉讼，另一部分继承人提起请求确认补偿安置协议无效的诉讼时，案件审理的先后顺序应区别对待。如果审理继承、析产诉讼的前提条件是要先确认补偿安置协议的效力，则先审理请求确认补偿安置协议效力纠纷的诉讼，再审理继承、析产诉讼;反之亦然。 　　(二)宅基地使用权不得重复享受原则 　　宅基地房屋拆迁利益分割案件中，往往出现部分当事人因继承、婚姻关系等原因在多处享有宅基地房屋权利的情况。若多处宅基地房屋同时遇拆迁，原则上，宅基地使用权所产生的拆迁利益，当事人不应重复享有。土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”立法限制农村村民拥有宅基地数量的初衷是减少耕地占用，保护现有耕地。现实中，农民通过申请获得宅基地是比较常见的方式，但并非唯一方式。农民取得宅基地的方式还包括：(1)对宅基地房屋进行买卖或行使抵押权而取得宅基地使用权。(2)因结婚而共同占有宅基地房屋及宅基地使用权。(3)因继承房屋而取得宅基地使用权等。上述取得宅基地的方式又都隐含着权利人获得两处以上宅基地的可能。从法律层面上讲，土地管理部门可以对已经拥有宅基地的权利人不予批准新的宅基地，也可以对申领了新的宅基地却不退还原宅基地的权利人予以一定程度的制约或处罚，但不能剥夺公民通过合法渠道继受取得的宅基地使用权。法官应在充分查明客观事实的基础上对拆迁利益的分割区别对待：作为原宅基地使用权申请人之一的婚姻关系的一方、出嫁女，若因结婚、离婚等原因，在新集体经济组织中又重新取得宅基地使用权，则不应享有原宅基地使用权及相关补偿利益。若在其他集体经济组织中未取得宅基地使用权，则享有原宅基地使用权补偿安置利益的相应份额;因继承而取得的宅基地房屋遇拆迁的，继承人应享有宅基地及房屋拆迁补偿安置利益，但户口系城镇户口的继承人原则上只能继承房屋补偿利益。 　　二、审理涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件需考量的因素 　　审理涉农村宅基地房屋拆迁利益分割等民事案件，核心问题主要包括：一是如何认定利益的权利主体;二是如何分割相关利益。在利益分割过程中，需重点把握以下因素。 　　(一)财产贡献值 　　财产贡献值，即权利主体的确认。由于宅基地房屋拆迁利益的分割有其自身独特之处，最初农村建房的立基人可能是一人，但随着房屋的不断改建、扩建、翻建，宅基地使用权的实际享有人可能与最初的土地使用权证上的记载存在天壤之别，加之我国宅基地政策不断变迁，现阶段遇拆迁的农村房屋，很多都涉及历史上的土地政策，故应区别对待被拆迁房屋相关权利主体的利益。法官在案件审理中坚持房地拆迁利益分开计算、独立分割原则基础上，查明对房屋的建造和改造曾有出资行为等贡献的主体，给予被拆迁房屋相关权利主体一定的拆迁利益，符合民事活动中“谁投入、谁受益”的对价原则。比如，不享有农村宅基地拆迁利益的主体(因户口迁出变为城市户口，不再享有宅基地使用权)如对建房有贡献的，可按其出资比例分得相应的房屋拆迁利益，因为对拆迁房屋的补偿主要是对房屋被拆迁后重置成本的补偿。具体到个案中，当事人对房屋的建造作出贡献的大小，应以其