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中国鞋都鞋革城 物业管理服务建议书 （本建议书仅供业主方参考，深化方案待相关参数确定后提供） 浙江大管家物业管理服务有限公司 谨呈 二O一三年三月 目 录 第一节、商铺物业管理理念 第二节、商铺物业的管理特点 第三节、商铺的物业服务管理 一、商铺业户服务管理 二、商铺装修服务管理 三、商铺设备、设施维保服务管理 四、商铺建筑物的养护及维修管理 五、商铺保安服务管理 六、商铺消防服务管理 七、商铺保洁服务管理 八、项目绿化服务管理 九、商铺广告管理 十、商铺保险管理 第四节、物业管理服务目标 第五节、管理机构的设置及人员配备 一、管理机构的建立 二、物业管理人员配备 三、物业管理人员要求 第六节、物业管理服务测算 第一节、商铺物业管理理念 让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。 “一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来鞋革专业市场的发展趋势。鞋革城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。 ? 专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。 ? “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 ? “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 一、商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 ? “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 ? “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： ①承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； ②营业时间的确定； ③承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； ④为整个商铺促销承担的义务； ⑤承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； ⑥投保范围事宜； 2 、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： ①指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； ②协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； ③服务项目：行政事务管理； ④监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4 、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 第二节、商铺物业的管理特点 一、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 二、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。 三、管理点分散出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 四、营业时间