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【机密文件，仅供指定人员阅读】 卡贝纽约房地产投资基金研究报告 保密承诺： 本资料内容涉及本公司商业秘密，为应我方合作机构要求所准备的相关资料。请妥善保管本资料，未经我方许可不得向第三方公开本资料。本公司要求合作机构收到本资料时做出以下承诺： 1、未取得本公司的书面许可前，收件人不得将本资料之内容复制、泄露、散布。 2、收件人如无意进行本资料所述之合作项目，请尽快将本资料完整退回。 一 宏观经济背景 3 1世界经济筑底缓慢回升 3 2美国经济复苏态势明显 4 2.1制造业继续扩张，失业率创新低 4 2.2美国消费信贷总额增长 5 3中国经济增速放缓 6 3.1 GDP增速创24年新低 6 3.2人民币持续贬值 6 3.3中国房地产市场回落 7 二 纽约曼哈顿房地产市场 10 1纽约曼哈顿房地产市场发展状况 10 1.1房市需求高但供应有限 11 1.2房屋价格高于美国平均水平，升值潜力高 12 1.3房屋抗风险能力强 13 2投资纽约曼哈顿房地产的意义 14 2.1优化资产配置，规避投资风险，实现资产保值增值 14 2.2实现投资移民 14 2.3享有优质教育资源 14 三 纽约房地产投资基金的投资方案 15 1投资对象 16 2投资流程 17 3投资渠道 18 4资金运作流程 18 5投资收益预测 19 6风险管理 21 7投后管理 23 8投资进度安排 23 9拟投项目 24 附录1 中国私募房地产基金投资案例 27 附录2 EB-5投资移民 30 卡贝纽约房地产投资基金研究报告 一 宏观经济背景 1世界经济筑底缓慢回升 世界经济筑底缓慢回升。2014年应是全球经济“筑底企稳”回升年，多数经济体将好于前两年。2014年3月全球综合PMI加速扩张至53.5,表明经济稳步增长。据国际货币基金组织（IMF）估计，2014年世界经济将增长3.6%，好于2013年。这与经合组织（OECD）和联合国的预测值一致。 发达经济体增势明显上升，新兴市场与发展中国家经济发展依然温和。中国经济增速换挡到中速，据联合国预测，2014～2015年中国经济将分别增长7.5%和7.3%。IMF则认为，2015～2018年间中国经济年均增速将放缓到7%。而美、欧等国继续保持弱复苏趋势，全球经济增长动力明显向发达经济体转移。其中，美国经济复苏预期较为明朗，房地产市场和非农就业、制造业等数据持续回暖，助推市场长期向好。 2美国经济复苏态势明显 2.1制造业继续扩张，失业率创新低 图1美国制造业PMI（月度）（%） 美国4月PMI制造业指数连续第三个月扩张加快，至去年12月以来最高，由3月份的53.7续升至超预期的54.9。4月美国制造业连续第11个月扩张，且扩张步伐较前月加快，再次表明美国经济随气温转暖而加快回升。5月2日公布的数据显示，美国4月非农就业人数增加28.8万人，创2012年1月以来最大值；4月份失业率降至6.3%，创2008年9月来的新低，表现好于市场预期。 图2美国失业率（月度）（%） 2.2美国消费信贷总额增长 消费信贷反映美国个人消费开支状况，而个人消费开支约占美国国内生产总值的70%，是美国经济增长的主引擎。美国联邦储备委员会7日公布的数据显示，2014年4月，美国消费信息总额达到31413亿美元，同比上涨5.8%，显示美国经济持续复苏的势头。 图3美国消费信贷总额（月度） 3中国经济增速放缓 3.1 GDP增速创24年新低 中国2014年一季度GDP增速7.4%，创24年新低。一季度经济增速下行压力较大，高基数与外需不足导致出口负增长，资金来源受限导致投资增速大幅放缓，收入增长放缓与负财富效应抑制了消费增长，需求不足与产能过剩双重压力使工业增长乏力，融资支持减弱和利率走高对实体经济构成压力。 据海关统计，今年一季度，全国进出口总额5.9万亿元人民币，同比下降3.7％。其中出口3万亿元，下降6.1％；进口2.9万亿元，下降1.2％。 3.2人民币持续贬值 据央行公布数据，显示5月26日人民币对美元中间价报6.1699，较上一交易日中间价（6.1681）下跌18个基点。刷新自去年9月初以来的新低，创近8个月新低。业内人士指出，若失守该点位，后市恐迎来新一波抛售潮。 图4 美元对人民币汇率走势图 西太平洋银行外汇策略师Jonathan Cavenagh在公布的一份研究报告写道，美元/人民币若升破6.2500，可能引发新一波资金外逃，因为市场参与者更担忧人民币走跌趋势可能会持续更长的时间。 此外，房地产是中国经济面临的最大下行风险，瑞银认为今后几个月决策层可能不得不考虑放松目前的房地产调控政策。据媒体报道，已有一些城市放松了限购政策，且监管部门已经要求商业银行及时审批和发放符合条件的