威斯顿联邦大厦价格策略(p5页).docVIP

“威斯顿联邦大厦”项目投资策略报告 一、项目后续建设资金投入量分析 根据对“美岭”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续工程资金投入如下表2.1所列。 表1.1 后续工程资金投入量表 时 间 工 作 内 容 预计投入（万元） 2001-10-8—— 2001-12-31 项目取得，外立面、大堂装修及环境绿化方案招标、确定。 11850＋2,000 2001-11-1—— 2001-12-30 大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购。 1,000 2001-12-30—— 2002-3-31 外立面开始施工完毕，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热。 1,500 2002-3-31—— 2002-6-1 安装工程施工，强势宣传推广，公关活动促销。 1,500 2002-6-1—— 2002-8-30 项目内部装修，房屋验收。 2,500 2002-8-30—— 2002-10-30 项目竣工交付使用。 2,000 总 计 10,500 投入月度计划 二、项目销售分析与预测 1、项目定价策略及指标 （1）定价原则——“低开高走”。便于使开后，价格只升不跌给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。17924.98㎡、裙楼销售14463㎡、地下停车场销售9724.5㎡。 在此情况下，根据上述基本定价策略，“美岭”项目销售条件及销售回款情况预测如下表1.1所列： 表1.1 项目销售预测（正常预期） 推广进度 销售进度 销售面积(㎡) 均价(元/㎡) 销售回款 （万元） 备 注 内部认购期 (2002.1.1~2002.3.15) —— —— —— —— —— 开盘期 (2002.3.15~2002.4.15) 10% 1991.66 6500 1294.58 塔楼 1607 8000 1285.6 裙楼 1080.5 2500 270.13 地下车库 小计 2850.31 强销期 (2002.4.15~2002.6.30) 30% 5975 6500 3883.75 塔楼 4821 8500 4097.85 裙楼 3241.5 2800 907.62 地下车库 小计 8889.22 持续期 (2002.7.1~2003.8.31) 60% 11949.98 7000 8365 塔楼 9642 9500 9159.9 裙楼 6483 3200 2074.56 地下车库 小计 19599.46 三、项目后续工程投资现金流量分析 2、项目投资现金流量分析 综合上述分析测算结果，“美岭”后续工程预期投资现金流量由下表2.2给出。 表2.2 项目后期投资收益平衡表 序号 项 目 开 发 经 营 年 度 2001年 2002年 2003年 合 计 1 现金流入(销售收入) —— 20139.29 14199.69 34338.98 2 现金流出 15100 9658.36 1291.98 26050.34 2.1 建设投资 14800 7500 —— 22300 2.2 销售经营税金及附加 —— 1208.36 671.98 1880.34 2.3 期间费用 300 950 620 1870 3 所得税前净现金流量 -15100 10480.93 12907.71 8288.64 3.1 税前累计净现金流量 -15100 -4619.07 8288.64 —— 4 所得税前净现值流量 -15100 9527.17 10661.77 5088.94 4.1 税前累计净现值流量 -15100 -5572.835 5088.94 —— 5 折现率(I＝10%) 1 0.909 0.826 —— 注：1、设自有资金投入3000万元在2001年底投入、2003年末回收； 2、设项目前期资产转移1.18亿元付款于2001年底投入； 3、销售经营税金及附加、期间费用均按销售总额的6%计；其中期间费用按工程期间平均摊入。 根据表2可算出，在上述项目后续开发的假设条件下，其相关动态盈利财务指标为： （1）财务内部收益率IRR(%)＝21.3%； （2）财务净现值（Ic＝1%）＝4632.4万元； （3）静态投资回收期＝2.36年。 （4）动态投资回收期＝2.52年。 经对比分析，上述各项动态盈利指标相对于国家制订的相关行业投资收益经济指标基准值是较高的；因此“美岭”项目的投资机会成本极低、盈利能力极强、投资回