房地产企业土增地值税纳税筹划案例分析.docVIP

房地产企业土地增值税?纳税筹划案例分析 【?摘要】房地产企业的经?营流程主要分房地产开?发和房产或在建工程销?售(或出租)两个阶段?，其过程涉及了企业所?得税、营业税、土地增?值税和契税等主要税种?。本文将就土地增值，?根据房地产企业的特点?，依据现行税法，结合?具体案例，对其纳税筹?划进行探讨。 关键字?：房地产企业、土地增?值税、纳税筹划 纳?税筹划是近年来在我国?发展迅速、方兴未艾的?一个新兴领域，所谓纳?税筹划是指纳税人站在?企业战略管理的角度，?在符合国家法律及税收?法规的前提下，选择涉?水整体利益最大化的纳?税方案，管理企业生产?、经营和投资、理财等?活动的一种企业涉水管?理活动。意味着企业将?在不违反现行法律规定?的前提下，通过对其应?税行为的事前、事中进?行合理筹措和安排，尽?可能减少纳税的行为或?者推迟纳税时间而取得?税后利益最大化的经济?行为。 房地产企业是?目前比较热门的一个话?题，在其生产经营过程?中涉及到土地增值税、?营业税、所得税和契税?等税种，通过合理地筹?划能减少应上交税收，?从而为企业创造更大的?收益。下面将就土地增?值税的筹划思路进行阐?述： 一、利用“起征?点”选择最优纳税方案? 根据土地增值税暂行?条例的规定：房地产开?发的纳税人建造普通标?准住宅出售，增值额未?超过取得土地使用权所?支付的金额和开发成本?之和的20％的可免征?土地增值税，超过20?％的，应就其全部增值?额计税。按照这一原则?，纳税人在建造普通住?宅出售时，考虑增值额?带来的收益和放弃起征?点的税收优惠所增加的?税收负担两者的关系，?避免增值额稍高于起征?点而导致的得不偿失。? 例：A房地产开发企?业（位于市区）建成一?批普通标准住宅代售，?除销售税金及附加外的?扣除项目金额为100?万元。假如．销售该商?品房的收入为R万元，?则销售税金及附加为：?R*5%*(1+7%?+3%)=5.5%R?万元，此时全部可扣除?项目金额为：100+?5.5%R(万元)。? (1)纳税人享受起?征点照顾的最高售价根?据规定，增值额／扣除?项目金额=20%，即?R-(100+5.5?%R）=(100+5?.5%R)×20%时?的售价为该企业可以享?受起征点照顾的最高售?价。解方程得R=12?8.48万元。此时可?扣除项目金额为100?+5.5%*128.?48=107.07(?万元)。净收益=12?8.48-107.0?7=21.41（万元?）。 (2)纳税人想?通过提高售价获取更太?收益的最低售价。根据?规定，当增值率高于2?0%,低于50%时，?应该按照30%的税率?缴纳土地增值税。假设?提高A万元的售价，则?此时允许扣除项目金额?为：107．07+5?.5%A增值额为：1?28．48+A-(1?07．07+5．5％?A)=21.4l+9?4.5％A应纳土地增?值税额为：(2l.4?l+94.5％A)*? 30％若企业想通过?提高售价获取更大收益?，则必须使：A(2?1.4l+94.5％?A)×30％即A8?.86 (万元)也就?是说．最低售价应该为?128.48+8.8?6=137.34(万?元)。 综上所述：当?该商品房售价R＜12?8.48万元时，该房?地产企业可以享受到起?征点的税收优惠照顾；?而当128．48万元?＜R＜137.34万?元时, 企业应降低出?售价格，使增值税额不?超过可扣除增值额的2?0％，以享受起征点税?收优惠；如果企业想通?过提高售价获取更大收?益，则售价R必须大于?137.34万元，否?则价格提高带来的收益?将不足以弥补价格提高?所增加的税收负担。 ?二、巧用利息支出选择?最优纳税方案 我国土?地增值税制度对房地产?开发中作为财务费用的?利息支出有两种不同的?列支方法：一是在商业?银行同类同期贷款利息?范围内据实扣除，同时?对其他房地产开发费用?按取得土地使用杈所支?付的金额和房地产开发?成本的5％以内计算扣?除，即允许扣除的房地?产开发费用为：利息+?(取得土地使用权所支?付的金额+房地产开发?成本金额)*5％以内?；二是对不能按转让房?地产项目计算分摊利息?支出或不能提供金融机?构证明的，可按上述合?计数的10％以内计算?扣除包括利息在内的全?部费用支出，即允许扣?除的房地产开发费用为?：(取得土地使用权所?支付的金额+房地产开?发成本金额)* lO?％以内。 由于土地增?值税是以增值额与扣除?项目金额的比率大小按?相适用的税率累进计算?征收的，扣除项目金额?越大，增值额越小，两?者的比率越小，适用的?税率越低，税额也就越?小。因此，纳税人应先?预计转让房地产可分摊?利息支出，按照规定的?两种扣除方式衡量并选?择扣除费用较大的方式?。 例：B房地产公司?转让一处房地产，取得?土地使用权所支付的金