房地产中介管理立法完善建议.pdfVIP

亮毽产中介 酸 爨 黔0 ” 吴剑平 广州大学商学院 房地产中介管理立互法汝完善建议 一 、 我国房地产中介管理立法存在的主要问题 产管理部门会 同有关部 门对责任者给予处罚，但对于 1．立法的层级偏低 处罚的具体标准和要求缺乏明确的规定，致使各级政 在法律层级上，我 国目前没有专 门的房地产 中介 府对房地产中介机构及其从业人员违规行为的监管 管理立法，仅有寥寥几个条文散见于 《城市房地产管 无法到位。 理法》、《民法通则》和 合《同法》中，而且多属于普遍性 3．房地产中介市场准入 门槛偏低 规定，而非专 门性规定。在行政法规这一层级，则没有 主要表现在房地产中介机构的设立及从业人员 任何有关房地产中介管理的规定。 资格取得的标准偏低两个方面。 实际上，我 国 目前主要依据部 门规章、地方性法 在房地产中介机构的准入 门槛方面，由于 城《市 规或规章，以及大量规范性文件进行房地产 中介管 房地产管理法》和 规《定》均未对房地产中介机构设立 理，这说明我 国房地产 中介管理的立法层级偏低 。显 的财产和资金要求做出明确规定，目前我国大部分房 然，这种状况容易让人忽视甚至漠视监管部门的权 地产中介机构都是参照 公《司法》有关一般有限责任 威，从而影响房地产中介市场 的规范管理和房地产 中 公司的标准和要求设立的，即注册资本 3万元 以上 。 介行业 的持续健康发展 。 如果房地产中介机构所承担的财产责任仅 以3万元 2．立法的可执行性不强 以上的注册资本为限，那么与价值量巨大的房地产交 目前，我国房地产中介管理立法的整体状况是指 易业务相比，其承担的财产责任明显不对称。 导性、原则性的规定较多，操作性不强，执行效力差。 在房地产中介从业人员执业准入 门槛方面，建设 这主要表现在规定过于原则 ，而且多为框架性 、指导 部虽然发布 了((房地产经纪人员职业资格制度暂行规 性的条文，缺乏对如何实施房地产中介管理的明确指 定》(以下简称 《暂行规定》)，并要求参加房地产经纪 引和具体要求。 人执业资格考试的申请人至少具有大专以上学历，但 例如，((城市房地产管理法》第 58条规定，房地产 是，其对房地产经纪人协理的准入条件仅规定具备高 中介机构设立条件之一是 “有必要的财产和经费”； 中以上学历，通过经纪人协理从业资格考试便可从事 城《市房地产中介服务管理规定》(以下简称 定》) 房地产 中介业务。由于 暂《行规定》没有明确规定房地 第 ll条的相关规定为 “有规定数量的财产和经费”， 产经纪人及经纪人协理二者执业范围的界限和相应 显然，二者均未对设立房地产中介机构所应达到的财 的惩罚措施，致使在房地产经纪活动中，大部分房地 产和经费标准做出具体明确的规定。 产经纪人协理不是依照规定协助房地产经纪人处理 又如，规《定》在 “罚则”中虽然明确规定房地产中 有关事务，而是单独执业，与房地产经纪人的业务范 介机构或人员违规时由直辖市、市、县人民政府房地 围并没有严格区分。更为严重的是，有的城市甚至无 房地产中介 一 嫠鞠 视 暂《行规定》，实行所谓的地方 “粮票”，房地产中介 前瞻性导致 “无法可依”的窘境；另一方面，现有的一 从业人员只要通过地方的培训和初步考试，便可持