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* 房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目营改增政策学习要点 江苏省国家税务局 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 适用范围： 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 提 纲 一、涉及的主要文件 二、房地产业纳税人 三、销售额的确定 四、进项税额 五、纳税义务发生时间 六、发票开具 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、涉及的主要文件 1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 ※注意以下概念： ①销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。 ※适用“销售不动产”税目。 ※房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 ※注意以下概念： ①销售自行开发的房地产项目，是指转让房地产项目所有权的业务活动。 ②在中华人民共和国境内销售，是指所销售的自行开发的房地产项目在中华人民共和国境内。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （二）纳税人类型及计税方法 1、一般纳税人 ※年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人 ※适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额 2、小规模纳税人 ※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。 ※适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%） 二、房地产业纳税人 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （二）纳税人类型及计税方法 3、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 ※一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 二、房地产业纳税人 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、销售额的确定 （一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资
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