个人住房信贷《假个贷》的成因及风险防范.docVIP

PAGE PAGE 15 个人住房信贷“假?个贷”的成因及风?险防范 随着?我国“十一五”规?划战略的实施、城?市化进程的力n快?和居民收入持续快?速增长居民购房消?费需求将进一步增?强个人住房信贷业?务的发展空间巨大?作为成长性和厚利?性的个人金融产品?个人住房信贷业务?已经成为国内商业?银行大力发展的战?略支柱业务在个人?住房贷款规模急剧?扩张的同时其自身?积累的风险也随着?时间的推移逐渐暴?露特别是不符合大?数定律的群发性“?假个贷”风险的屡?屡曝光已经引起监?管当局和社会各界?的广泛关注各家商?业银行也使出浑身?解数对“假个贷”?进行排查和化解在?此笔者结合工作实?践谈谈防范个人住?房信贷“假个贷”?的粗浅看法　　1?、个人住房信贷“?假个贷”的主要表?现形式（1）个人?住房信贷“假个贷?”的定义目前个人?住房信贷的“假个?贷”无论在理论界?还是实务界都没有?统一的定义笔者认?为个人住房信贷的?“假个贷”主要是?指不以真实购买住?房为目的通过虚构?住房买卖交易或以?虚假的借款主体或?违背借款人的真实?意识表示向银行提?出住房按揭申请骗?取银行信贷资金的?行为（2）个人住?房信贷“假个贷”?的主要表现形式在?个人住房信贷操作?实务中碰到的“假?个贷”的形式多种?多样笔者从“假个?贷”给银行造成危?害程度的角度对“?假个贷”的形式进?行归纳①恶意套取?银行资金的“假个?贷”这类“假个贷?”往往是一些资金?实力较差的项目公?司因项目运作不成?功在项目销售过程?中通过勾结银行内?部人员、房地产管?理部门有关人员实?施的旨在骗取购房?人和银行资金的“?假个贷”开发商在?资金到手后迅速转?移资金对项目的后?续建设置之不理或?注销公司或携款潜?逃给银行、购房人?、社会造成重大不?良影响还有部分规?模小、资金实力差?的房地产中介公司?为筹集资金进行炒?房通过虚构二手房?买卖交易、勾结银?行内部人员、房地?产管理部门有关人?员实施“假个贷”?骗取银行信贷资金?在获利后进行提前?还款如炒房失败则?携款潜逃②融资用?于项目建设的“假?个贷”这种类型的?“假个贷”是开发?商在开发建设过程?中或由于项目销售?不理想或由于战线?过长、在建项目多?、后续资金不到位?或销售虽好但其他?资金未按计划到位?、项目不能停工、?工程款又必须支付?于是就以假购房者?的名义申请贷款解?决资金短缺在后续?资金到位时提前归?还贷款或在找到合?适的买家时再通过?转按的形式变假为?真还有部分开发商?不出于购房人的真?实购房意识表示以?威逼利诱的方式借?用关系人如公司内?部职工、或花钱雇?用民工的名义向银?行申请按揭贷款公?司为其出具虚假未?实际支付资金的首?付款证明、虚假的?收入证明并且告知?其应对银行面谈的?技巧从而轻松套取?银行贷款资金用于?后续项目的建设后?续贷款归还由开发?商统一转账或存入?假借款人开立的归?还贷款的账户中由?银行按委托协议进?行扣款③债权债务?抵冲的“假个贷”?如买房人与卖房人?之间存在债权债务?之间的纠纷通过房?子的抵债债权人再?将房子向银行申请?按揭贷款最典型的?是开发商将房子抵?作项目施工队的工?程款目前虽然建设?主管部门规定不允?许建筑施工单位垫?资施工但在房地产?项目开发建设的过?程中建筑施工单位?垫资施工、带料施?工早已成为“行规?”部分房地产开发?商在施工过程中或?在工程价款结算时?因为资金紧缺没有?钱支付工程款往往?会将房子作价抵作?工程款给施工队施?工队就拿抵债的房?子向银行申请按揭?贷款进行变现在房?子找到新买主后或?转按或提前还款由?于施工队的流动性?很强一旦在当地的?工程结束没有新的?项目施工队便会逃?废债将房子留给银?行进行处置2、个?人住房信贷“假个?贷”的成因分析剖?析个人住房信贷“?假个贷”形成的深?层次原因可以发现?地方行政部门对房?地产开发企业的“?软”管理和预销售?制度的缺陷为开发?商实施“假个贷”?提供了土壤而银行?内控不到位又为开?发商实施“假个贷?”提供了便利（1?）地方行政部门的?原因①地方行政部?门对房地产开发企?业管理的力度有待?进一步加强众所周?知房地产行业属资?本密集型行业对资?本的要求相对较高?一个房地产项目的?成功运作需要成千?万乃至上伍元的资?金住房的生产销售?关系到、千家万户?老百姓的切身利益?关系到地方行政部?门“以人为本”施?政理念的实施也关?系到社会的安定团?结地方行政部门对?关系国计民生的房?地产行业管理的力?度需进一步加强主?要表现在一是对房?地产开发企业的资?本充足率要求过低?根据建设部200?0年颁布的《房地?产开发企业资质管?理规定》的有关规?定一级房地产开发?企业需要注册资本?5000万元二级?房地产开发企业需?要注册资本200?0万元三级房地产?开发企业需