重庆万盛黑山谷酒店建设方案.doc

五星级酒店投资 可行性报告 万盛黑山谷酒店投资方案 九鼎建设集团重庆实业有限公司 策划部 2010年7月20日酒店投资方案 一、重庆酒店业的前景分析 1、重庆主城区中高档酒店市场分析 1） 酒店总量及结构 目前主城区已正式投入的三星级及以上酒店共计63家，其中正式挂牌的有55 家：五星级酒店5 家，四星级酒店17 家，三星级酒店33 家。 2） 主城区三星级及以上酒店区域供应结构 渝中区作为全市商贸业最发达的区域，其酒店业最发达，酒店密集程度居全市第一。 从星级分布来看，五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌，两路口则有希尔顿拦截高端客群。2005 年江北区新增了两家五星级酒店，全部隶属金源集团。高新区有南方君临酒店，目前沙坪坝区和南岸区尚无正式营业的五星级酒店，高级酒店是一大市场空白。 四星级酒店分布相对较为分散，渝中区仍拥有相当的优势，其次为北部片区，南岸区和沙坪坝相对较少。 三星级酒店在各个区域均有分布，仍以渝中区的拥有量最大，其他区域基本持平。 3） 酒店投资规模分析 投资规模未考虑资金的时间价值及各酒店在后期经营中的硬件改造或扩建投入。 五星级酒店投资额为6 亿-15 亿元不等，主要集中在6 亿-8亿元，明显高于三星、四星级酒店的投资额，投资额最低的海逸酒店也高出四星级投资额最高的大世界酒店1.6 亿元。五星级酒店需要大额投资，而且整个回收期相当长，这对发展商资金实力有非常高的要求。四星级酒店投资额多集中于2亿-3亿元，三星级酒店投资额一般不超过1亿元，对发展资金实力要求较之五星级酒店有较大差距。 4） 酒店价格模式分析 据调查，各星级酒店客房标价与成交价以及协议价有较大差距，且价格依酒店经营的淡旺季而有相应的变动。一般来说，酒店依星级的不同而有不同的价格底线和上限，协议价格则依据客人与酒店签订的协议，根据客人年消费量的多少来决定最终协议价格。各协议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。 从入住率来看，五星级酒店呈现两极分化的状况，渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在50%-75%之间，经营状况较好，但在淡季(大多为七八月份和春节过后几个月)杀价的情况时有发生，解放碑高级酒店市场已接近饱和；而江北和高新区新增的3 家五星级酒店由于营业时间较短，其中金源大饭店的经营状况最好，其余两家经营状况一般。 四星级酒店的分布较为分散，整体经营状况良好，普遍入住率较高；解放碑周边的三星级酒店普遍入住率在60%以内，其他片区的三星级酒店除个别由于其投资者拥有特殊业务关系往来外，大多经营状况堪忧，又面临着经济型酒店的竞争，普遍入住率较低。 5） 住店客人特征及消费习惯分析 过夜数 据调查，四星级及以上酒店住店客人平均过夜数为一夜；超过半数以上的客人没有在酒店大额消费的习惯。 住客类别 四星级酒店主力客群来自商务客，占总量的60%。外籍人士所占比例相对较低，只有18%的份额。 随着重庆直辖效应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为五星级酒店的主力，约占总量的70%。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；从入住客人的类型来看，商务客是五星级酒店的主力，所占比例接近70%，而旅游客则仅为30%。 三星级酒店的主力客群则以国内游客为主，商务散客为辅。 6） 物业发展商与酒店管理公司合作方式 重庆市在营业的国际知名品牌酒店有希尔顿酒店、万豪酒店、扬子江酒店等，其自身拥有自成体系的高规格酒店管理系统，故均由其自身管理经营。 此外，一些本地酒店品牌如大世界酒店、重庆劲力酒店，由于其自身没有管理系统，为了提升酒店品质，一般邀请国际知名酒店管理公司进行管理，重庆劲力酒店邀请天鹅(香港)酒店管理公司管理，大世界酒店邀请文豪仕(香港)国际酒店管理公司进行管理。值得一提的是重庆五星级酒店所有设施均由酒店管理公司经营，绝大多数四星级酒店娱乐设施(如夜总会等)多为他人承包经营，其他设施则由酒店管理公司经营。 据调查，当前重庆物业发展商与酒店管理公司主要合作方式为：酒店管理公司与物业发展商签订管理协议，酒店管理公司根据经营业绩来提取管理费，酒店的日常维护费用则由物业发展商承担。 2、 重庆酒店市场未来发展趋势研究 1）中高档酒店潜在供应量大，竞争激烈，尤其是品牌竞争加剧 随着重庆市西部大开发步伐的加快，经济发展水平持续平稳增长，与国内外的交流与日俱增，在国际上的地位逐步得到提高。这些均为重庆酒店业带来了良好的发展契机，许多知名酒店品牌欲进驻重庆。 调查显示，重庆