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城市配套地下车库（位）登记探析 　　随着城镇化程度的提高，土地资源的匮乏和建筑技术的进步，地下空间开发和利用正在成为城市建设的趋势。2016年8月，住房和城乡建设部、国土资源部《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策通知》中第四点“加强停车场规划建设和用地监管”提及“规范办理停车场产权手续。停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续，……，积极做好停车场登记发证服务工作”。地上车库的登记早已在各地展开，地下车库（位）登记也将随各类部委办文件的出台而积极开展。典型的地下空间有小区停车位、地下人防工程、地铁、地下管道、地下市政设施等。 　　与地上建筑物配建的地下车库随地下空间的利用而兴起，各地为此也出台了相应的开发建设比例规定。例如，《陕西省节约集约用地实施细则（试行）》规定，“省、市政府确定的重点镇以上城镇规划区内新建住宅、商业和公共建筑类项目，均应配建地下机动车停车场，地下停车位不得低于总停车位的70%”。地下车库产权的清晰有助于地下空间的利用与开发，对于地下车库的登记尽管全国没有统一的规则，但各地都作了有益的探索。《物权法》提出了土地使用权在空间上，即地上、地表、地下均可设定，其第一百六十三条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。土地的开发是从地下到地上，就土地实体而言，不管是地下还是地上建筑都使用的是同一宗地。地下车库作为地下建筑物，其对应的实体是宗地，对应的土地使用权通常是地下土地使用权。开发利用地下空间建设用地使用权，可以采用出让或划拨方式提供。单建地下车库属于经营性用途的，以招拍挂方式出让；属于公益性用途的，一般划拨方式供地。结建式地下车库结合地表建筑一并办理建设用地审批手续。 　　一、配套地下车库的权利构成 　　目前，无论是住宅小区还是城市建设中的商业或办公用房，或多或少会配建大型地下车库，在《物权法》出台前、房地登记职能分离前，对于这种配套车库的权利归属一般都不予登记，原因在于此类建筑物登记缺乏相应的规则。但随着当事人产权意识的增强、地下车库的普及、物业管理的需要，车库登记的呼声日益提高。车库作为合法建造物，确实应该明确其权利归属、便于日常的管理维护。配套车库在土地出让之初存在两种情况：第一种是在土地出让合同中允许建造地下车库但不计入容积率，也就是没有将地下车库的建筑面积纳入总建造面积，未收取土地出让金。这种情况是出于鼓励建设单位向地下建设配套用房，节约地上空间。地表土地使用权则全部为计入容积率部分的建筑物所分摊，地下车库单独计算建筑面积，不再分摊地表土地使用权，但建筑物所有权不能脱离土地使用权而设立，则应当设立地下土地使用权，所以在此种情况下，地下车库的权利是车库所有权与地下土地使用权的集合。第二种情况是地下车库计入建筑物容积率并缴纳了土地出让金，则地下车库和地上建筑物共同分摊地表土地使用权，地下车库的权利则由车库所有权及地表土地使用权构成。当然，也可以在土地出让合同中约定地下车库不计入容积率但需要缴纳土地出让金，同样可取得地下土地使用权。容积率只是规划控制建设的一个重要指标，而不是决定建筑物有无对应土地使用权的指标，地下空间不会因为不计入容积率而没有相应的土地使用权。 　　二、配套地下车库的权利归属 　　第一种是有人防功能的地下车库，其作为经营性用房的配套，平时用于停车，战时用于人防工程。对于这类车库的权属国家层面未作规定，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条规定，“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用”。地方对此权属作出规定的也甚少，大多只是对其平时的使用作了些许规定。例如，《江苏省物业管理条例》为规避地下人防工程的权利归属问题，对其处分作了否定性规定，只规定了如何使用，其第六十六条第二款规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期不得超过三年，不得将停车位出售、附赠”。不得出售并不意味着该地下车库就属于全体业主所有，也不能推定不属于建设单位所有。但也有些城市对人防工程的权属是有明确规定的，如厦门、广州等地规定人防工程可以为建设单位所有，其可以出售、出租、附赠。因此，对于此种以人防工程名义建设的平时用于地下停车的地下空间应当由国家法律法规予以明确为好。第二种是除人防工程外的普通地下车库。根据《物权法》第七十四条规定，规划批准建造的地下车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，这显然可知建设单位建造完成后取得地下车库的权属，然后可以处置，当然处置时要首先满足小区业主的需要。对于为商业或办公用房配套建设的地下车库同样适用《物权法》的权利归属?则。 　　三、配套地