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专题3金融工程及风险投资管理 503 基于现代投资理论的中房指数REITs优化配置分析 韩冬梅，杨眉 上海财经大学信息管理与工程学院，上海200433 pepsi．yang@yahoo．com 策略，再通过Markowitz均值一方差决策模型，求出了基于一定时限的投资组合最优解，即将证券投资的经典理论运用到了 房地产投资决策中，具有积极的现实意义。 关键词：中房指数；REIT；CAPM 例。本文选择代表性的城市(上海)作为本文REITs 1 引 言 基金城市内部类型优化组合投资实证分析的基础。 “中房指数”系统主要由中国房地产业协会、国务 2．2投资收益率一风险描述性统计 院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团主 为了获得投资上海房地产资产的预期收益率和对 办。指数编制的基本方法是以指数第一次编制的前一 应的风险，这里采用了1999～2007年的中房上海指数 季度为基期，然后将报告期价格水平与基期比较得出 的历史数据，并为了使数据更具有说服力，采用月度数 相应报告期指数值。“中房指数”是以1994年第四季据来分析。 度为基准，以基期北京市房地产市场房地产平均价格 首?c趟ittY,t历史指数数据计算每个月住宅、办公楼 为基准，定指数值为1000点(基值)，然后将以后各时 以及城市整体市场的收益率，计算方法采用以下公式： 间各城市房地产市场平均价格与基期北京相比得到相 胪老 应时间的中房各城市指数。 其中：R。表示第i种资产在t时间的投资收益率；P“ 运用中房指数来分析验证优化组合的几个前提及 需要首先说明的问题：一是本文中收集运用的数据均 表示第i种资产在t时间的价格指数水平； 来源于互联网和报纸杂志，本文已多方核实以保证其 P{．，，表示在(￡一1)时间的价格指数水平。 真实性，但仍然存在少许出入的可能性；二是指数周期 计算出了上海住宅、办公楼以及城市整体房地产 比较短，即样本数据还不足够多，因为中房指数仅从 市场的历史月度收益率后，利用EXCEL软件进行期 1995年开始，而本文也只能收集其中部分样本作为分望收益率、方差、协方差、标准差以及各类资产之间的 析的基础；三是中房指数本身的缺陷或不足可能带来 相关系数的统计(见表1)。 结果的失真。 表1 中房指数上海指数统计表 由于以上因素的受限，本文所做的实证分析目的 期孥收益率％ 标准差％ 相关系数 在于佐证CAPM在进行房地产投资组合时运用的优 月度 年度 月度 年度 化决策模型的可行性和有效性。将来随着我国房地产 城市 O．85 10．2 1．44 17．28城市与住宅 0．9977 住宅 0．89 10．68 1．5 18 城市与办公楼 0．7055 市场的不断成熟以及相应的关于房地产市场数据资料 0．52 6．24 O．93 11．16 0．6662 办公楼 住宅与办公楼 的不断