香蜜湾地产项目整体营销策略提案【66页】.pptVIP

41000 顺义分中心 2007年12月19日 —— 商业金融兼容行政办公 招标 162330 0 225411 225411 顺义区天竺空港商务区 顺义区天竺空港展馆配套设施项目用地国有建设用地使用权 1 暂无报价 37042 市中心 2008年1月16日 七通一平 居住、公共服务设施、商业金融 挂牌 　 268132 28530.2 209525.8 238056 顺义区马坡镇 顺义区马坡镇编号07085-2 4 暂无报价 33932 市中心 2008年1月16日 七通一平 居住、公共服务设施、商业金融 挂牌 　 221914 21206.3 195966.3 217172.6 顺义区马坡镇 顺义区马坡镇编号07085-1 3 暂无报价 59442 市中心 2008年1月17日 六通一平 住宅 挂牌 　 356736.79 93418 356736.79 450154.79 北京市顺义区马坡 北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地） 2 代征地面积 建设用地面积 合计 最新报价（万元） 起始价 (万元) 交易地点 竞价起始时间或开标时间 开发程度 规划用途 交易方式 规划建筑面积(平方米) 土地面积(平方米) 宗地位置 宗地名称 序号 顺义区正在交易地块 区域市场分析 2007年11月 拟六通一平 住宅及商业 147100 37700 97600 135300 顺义区后沙峪镇 顺义区后沙峪镇中心区D24、D25地块土地一级开发项目 1 2007年 拟六通一平　现状仅一户未完成拆迁 商业金融 450421.6 184219.7 433616.8 617836.5 北京市顺义区马坡 中央公园区3#地用地 7 2007年 - 居住 0 0 8900 8900 顺义区 顺义双裕西区（二期） 6 2007年 　 公共设施（商业金融） 150000 8700 50000 58700 顺义区站前街 站前街（顺鑫） 5 2007年 　 居住、公建、停车场 203300 24800 8900 33700 顺义区站前西街 站前西街 4 2007年 　 商业金融 117200 7200 46900 54100 顺义区新城 新城 3 2007年 三通一平 住宅和商业金融 203335 20116.6 88667.9 108784.5 顺义区站前西街南侧 顺义区站前西街南侧居住小区住宅及配套项目用地 2 代征地面积 建设用地面积 合计 拟入市时间 开发程度 规划用途 规划建筑面积(平方米) 土地面积(平方米) 宗地位置 宗地名称 序号 顺义区即将入市地块 区域市场分析 区域市场分析 大面积户型，非同类产品 项目品质低 别墅内部公寓 别墅内部公寓 与本案对比 约180余套 10700元/平方米 香花畦 约400余套 7700元/平方米 新国展公寓 10余套 100余套 剩余套数 12000元/平方米 12000元/平方米（预估） 销售均价 优山美地公寓部分 名都园公寓 项目名称 2008年1月23日 住宅、商业金融，可兼容商业服务业 147060 顺义区后沙峪居住及商业金融项目 2007 年8 月6日 住宅兼容商业服务业 10013 顺义区后沙峪镇住宅项目用地 成交日期 规划用途 规划建筑面积 (平方米) 宗地名称 2007—2008年后沙峪区域土地出让 后沙峪区域目前在售项目销售情况 营销前期后沙峪板块内暂无竞争压力 本案在营销前期后沙峪板块内暂无竞争压力 营销后期，扩域内存在同类产品入市的不确定性 若存在同类产品的竞争，其开盘销售具有滞后性，也暂无竞争压力 本案在奥运会前开盘销售，则处于一个暂时的真空竞争状态 区域市场分析 伟业认为： 　　如果本项目选择在奥运会前开盘销售，则奥运会对本项目来说是一个分界岭，将08年营销过程非人为因素的分成了两个阶段，容易出现营销的断档，所以奥运会之前要实现项目的合理快速去化，又由于奥运会对项目的推广产生限制，为了达到项目的营销目标，需要充分利用渠道优势和资源优势，实现项目的合理去化。 区域市场分析 伟业认为： Question 3：项目分析 本项目优劣势有哪些？ 本项目到底是什么？ 项目SWOT分析 Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 1、位于价值成长区：北京市外扩的城市节点之一，机场二期、新国展等大型公建已经完成，区域成熟度高； 2、规模优势：在后沙峪现有普通住宅项目中具有较大的社区规模； 3、产品优势：LOFT产品在本区域内是很大的创新，对于地缘及投资客户有很大吸引力。 1、项目销售前期处于时间上和空间上的竞争真空； 2、无论是规模、产品都属于区域内高端公寓类的领袖项目； 3、突破现有市场