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252 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 对近期我市土地市场走势情况的分析 时敞 (南京市土地市场管理办公室，南京210008) 关键词：近期土地市场走势分析 今年1至8月份，我市共组织12批国有土地使用权的公开出让，共推出32幅地块，成交28幅，规 划总面积303．7公顷，实际出让面积239．2公顷，成交价款44．3亿元。从总体情况看，我市土地市场运 行情况良好，土地资源的市场配置机制逐步完善，土地资产的市场价值得到显现，政府对土地市场的宏 观调控作用进一步强化。通过土地的运作经营城市，在推进我市经济的持续快速发展和社会的全面进 步等方面收到明显成效。但进入8月份，我市的土地市场出现了一些波动，遇到了冷遇。现对近期我 市土地市场的走势、影响等问题作些简析。 1 近期我市土地市场运行简况 今年8月，我市先后分两批、共推出10幅地块的公开出让，其中储备地块5幅、江宁区地块4幅、仙 林大学城地块1幅，规划总面积1440903．9平方米，实际出让面积l165543．9平方米，规划用途以住宅 为主。在lO幅出让地块中，除秦淮区路子铺地块因规划调整暂停公开出让外，有3幅地块流标(白下 区杨庄E地块、栖霞区马群狮子坝地块无报名无报价，栖霞区马群狮子坝另一幅地块只有1家报名无 报价)、5幅地块(仙林大学缄l幅、江宁区4幅)均为1家报名报价，以起始价摘牌。在成交地块中唯 有鼓楼区金陵中学地块形成了一定的市场竞争，超出起始价1060万元成交。 2周边部分城市土地市场运行情况 据了解，类似情况在我省及省外一些城市也有发生。今年l至7月份，常州市组织了4个批次、16 幅地块、85公顷的公开出让，有l幅地块流标：南通市组织了4个批次、13幅地块、160公顷的公开出 让，有2幅地块流标；杭州市组织了5个批次、13幅地块、120公顷的公开出让，有2幅地块流标；苏州市 组织了2个批次、20幅地块、122公顷的公开出让，有8幅地块流标。流标的主要原因也是出让地块无 人报名或无人应价。在其他一些省会城市近期也出现公开出让地块流标、底价或略高于底价成交的情 况。 3 近期我市土地市场波动的原因简析 据对我市及周边城市土地市场运行情况的分析，造成近期土地市场出现波动和冷清的原因，主要 有以下几个方面： 3．1宏现调控效果显现 在当前金融政策紧缩的情况下，由于贷款规模控制，贷款条件提高，开发商普遍感到融资困难，资 金偏紧，完全依靠自有资金搞开发对大多数开发商都是较为困难的，因而想取得新的开发用地表现出 心有余而力不足。这一点从二级市场土地抵押贷款情况也可看出。据统计，2004年l至7月份，我市 共办理土地抵押贷款113宗，贷款金额44．7亿，与去年同期相比有下降了2l％。另一方面，控制拆迁 规模、控制房价的过快增长、控制购房消费贷款等一系列政策的出台，也影响开发商对整个房地产市场 的预期。 经济篇 253 3．2土地市场治理整顿影响 治理整顿土地市场秩序，加强了对土地开发的监管，购地后两年未开发的将由政府无偿收回。此 外，出让土地出让金缴纳的管理也更加严格，逾期缴纳出让金不仅出让人有权收回土地，而且受让人无 权要求返还定金。面对新一轮土地市场秩序治理整顿，开发商购地、开发更趋于理性和谨慎。 3．3 土地市场区域结构因素 由于前几年我市尚未形成统一的土地市场，市场区域结构不尽合理，表现在部分地区前几年批地 量较大，区域市场趋向饱和，在一定的时间内有一个消化过程。同时，受土地政策影响，前后取得土地 的成本不同，先人者大都以协议等方式拿地，成本较低，并已陆续开发，占据了相当的市场份额，使后入 者购地开发的风险加大。 3．4土地挂牌出让条件因素 出让地块本身面积偏大、出让金额较高，而出让合同规定的土地出让金付款周期较短，对土地市场 也有一定的影响。如8月份推出的9幅出让地块中，除1幅地块面积、金额较小外，其余地块总面积均 在7万平方米以上，其中有2幅在10万平方米以上、3幅在20万平方米以上；有7幅土地金额在l亿元 以上，而要求的付款周期在1～2月以内。大面积、高金额的土地出让客观上提高了竞买门槛，限制了 中小开发商参与竞争。 3．5土地运作方式因素 目前的