当债权人遭遇《违约金过高》.docVIP

当债权人遭遇“违约金过高”——从案例看违约金的调整问题 案例：广东某房地产公司与许某于2006年9月24日签订商品房买卖合同及补充协议，约定：许某向广东某房地产公司购买商品房一套，广东某房地产公司应在2007年8月1日前将经验收合格的商品房交付许某；广东某房地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付许某使用，逾期不超过15日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，广东某房地产公司按日向许某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，许某要求继续履行合同的，合同继续履行，广东某房地产公司从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向许某支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，许某按约支付1，523，604元房款。2007年8月16日，案涉商品房经综合验收合格。直至2007年8月28日广东某房地产公司才口头通知许某前来办理所购房屋的交接手续。一审法院认为，广东某房地产公司逾期天数为27天，按照许某已付房款1，523，604元、以每日万分之五计算，广东某房地产公司应支付违约金20，569元。广东某房地产公司无证据证明双方关于违约金的约定过分高于许某之损失，因此，广东某房地产公司要求降低违约金的主张不能成立。据此，判决广东某房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付许某逾期交房违约金20，569元。 宣判后，广东某房地产公司不服，向中级人民法院提起上诉称，商品房买卖合同约定的逾期交房的违约金，相当于许某实际损失的3倍以上，明显高于许某的实际经济损失，应当适当减少。请求撤销原判，依法改判，按许某房屋实际租金水平每日244.6元计算，减少逾期交房违约金的金额至6，604.8元。许某辩称，包括违约金的条款在内的整个商品房买卖合同是广东某房地产公司拟定的格式合同，广东某房地产公司应该按合同约定支付违约金。许某购买商铺是准备用于自己经营，只因广东某房地产公司迟延交房，许某才另外找铺面经营，把购得的房屋出租了，故不应以租金来计算许某损失。请求驳回上诉，维持原判。 广东某房地产公司为证明许某所购商铺的租金，在二审中提交了许某与魏小姐签订的《商务用房租赁合同》，证明2007年8月31日，许某与魏小姐签订《商务用房租赁合同》，约定许某将案涉的商品房出租给魏小姐，约定的租金标准为第一年每月每平方米(套内建筑面积)567.19元，年租金91，000元。二审法院认为，广东某房地产公司迟延27天交房，应按照商品房买卖合同的约定，向许某支付逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。从本案合同履行的情况来看，广东某房地产公司逾期交房的时间较短，违约情形较轻。许某收房后，将房屋出租给魏小姐的租金标准为每日249.3元(91，000÷365)，故迟延交房27天造成的租金损失为6，731.1元。按双方约定标准计算的违约金20，569元，远远高于因迟延交房而造成的租金损失，故广东某房地产公司认为合同约定违约金过分高于损失，要求减少违约金的上诉请求，本院应予支持。本院参照租金标准的130%，确定广东某房地产公司向许某支付逾期交房违约金为8，750元。许某无证据证明其在租金以外还有其他损失，许某以商品房买卖合同是广东某房地产公司拟定的格式合同、不应以租金来计算许某损失为由，认为不应减少约定违约金的依据不足。据此，判决将违约金数额下调至8，750元。 1999年10月1日，《中华人民共和国合同法》正式实施，其第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法》实施10年后，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》出台，其第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，