房屋交付中准备工作要点.docVIP

房屋交付中的准备工作要点 一、入伙前公共设施设备的接管验收，各项资料的收集和整理； 在这其中，各种隐蔽工程的查验和消防设施设备综合验收尤其显得重要。隐蔽工程，如果想要在竣工验收完毕后入伙之前完成，这个时间界点就显得晚了。这就要求我们在前期介入时工程主管一定要深入到施工现场，在现场及时的跟进施工，发现问题及时的沟通和协调，力争不把隐患留到施工完成后去解决；但是我们的工程主管人员，在介入时，一定要注意方式方法，要记得：我们不是监理人员，我们只是建议，而不是决定什么！我们可以坚持我们的原则，但是一定不能打乱现场的施工秩序！所以在前期介入时，一名专业的工程主管就显得非常的重要，在目前的物业公司操作时，为方便售楼，往往听从于开发商的要求，把客服放在了首位，这样的话，就无法及时的完成各项隐蔽工程和各项设施设备的接管验收，也可能会物业公司日后的正常管理带来不必要的隐患。 对消防系统的接管验收也是非常的重要，目前各开发商对于新建楼盘的消防系统都是投以重资，且政府消防主管部门对小区消防系统的后期管理和检查也是非常严格，所以为了保证消防系统正常运行，不为日后的物业管理留下隐患，就要求我们：在消防设施设备接管验收之时，不应是简单的核对资料和设备的数量，而应走到现场去，对于消防门、消防警铃、防排烟设备等设施，要一一目视检查和做功能性操作检查，检验时要把消防控制柜打到联动状态，同时设置相关的火灾警情，从而查验整套设备的联动运行状况是否正常。 在目前的承接检验时，部分物业公司不具备专业消防查验知识，在消防设施设备的承接查验时往往是走马观花，责任心不强、不够完美，给物业公司后期的管理带来了不必要的损失；各种设备和物资的清点查验完毕后，为保证齐全，一定要即时封箱或贴上封条，并请相关人员签字，以免接管完毕后丢失，影响日常管理的正常运作，给物业公司造成不必要的损失。 二、待交付房间的开荒，重点凸显出各个细节； 公共设施设备及各项资料接收完毕后，应尽快组织专业保洁人员对待交付房间进行开荒。为了及时高效的完成开荒工作，目前物业公司常用的模式是聘请市场上专业的保洁公司进行操作，开荒的内容一般包括：门、窗、铝合金拉件及五金配件等的表面清洁、共有部位的清洁和公共区域的环境卫生清洁。在开荒清洁的过程中要注意开荒的哪些部件和部位不能使用刮刀等锐性工具，以免刮伤表面油漆及亮面，从而造成不必要的损失；由于开荒涉及到高空作业，所以物业公司一定要做好现场的监管以及要求高空作业人员一定要购买专项保险；同时要注意开荒的各项细节，如：室内各个角落，注意有玻璃的外立面的清洁显得较为重要，对于表面存有污垢的，一定不能用刮刀去刮，而应用清洁剂加清水和毛巾清除，同时物业公司要指定专门人员在现场进行监督和检查。 在各分项清洁完成后，要由指定的开荒负责人验收，验收完毕后要及时的锁门；同时，还要注意已清洁完毕后的房间二次污染，主要包括：入伙时，业主带来的装修设计人员，这类人员往往为了拉取生意，刻意的往房间的门缝里塞广告折页；同时，因房屋小范围的整改所造成的二次污染，也显得尤为重要。为保证服务的及时和有效性，管理处在应配合地产部门设置“整改办”，为方便整改的运作，模式可设置为： 地产工程师总负责→管理处客服人员接诉及分配任务→各分包单位维保人员进行施工→整改办工作人员验收→验收合格后通知保洁进行第二次开荒。 整改办接诉人员在每次分配维修任务并复验合格后，要及时分配打扫清洁任务，使业主减少因房屋质量问题所带来的不满。 以上开荒工作的种种，争取让业主在初次面对物业时能为物业打上一个较高的满意分。 三、各项入伙物资的准备：各种表格及现场所要公示的法律文书，如：竣工验收文件、房屋使用说明书、住宅质量保证书、水电、煤气开通证明、各种法律文书以及需要业主签署的业主临时管理规约、物业管理收费协议等资料； 在准备上述资料时，可以同时准备一份略表情意的小礼物，可以是一束花、一个庆祝入伙的纸炮以及现场制作印有业主头像的杯子或相框等，礼物不在贵重，而在于有没有用心准备，有没有让入伙的业主感受到尊重； 为烘托现场的气氛，同时也应在入伙现场配备所需的水、小食品以及设置一定的娱乐活动，如：小提琴手或是驻场音乐歌手等，可以让业主在入伙的现场惬意的等待，而不至于只是枯燥的等待，可以让业主在品尝美食和欣赏音乐的同时享受物业服务人员所带来的专业服务。 为方便业主，缩短工作流程和等候时间，应尽可能的对各种表格资料作出必要的处理，如：预先填上姓名、房号和基本资料等。 从法律意义上来说，入伙的实质是建设单位向业主交付物业的行为，物业管理企业只是受其委托具体办理相关手续，所以物业公司在具体动作时要注意入伙的主体是谁。 四、服务人员和验楼人员的培训，特别注重细节、礼节和验楼过程中针对业主提