基于A房地产开发公司的相关税收案例研究.pdfVIP

基于 A房地产开发公司的相关税收案例研究 张 翼 摘 要：我国房地产行业的良性发展是关系国民经济稳定发展的焦点和热点问题，近年来随着经济下行压力的不断加大，房地产行业 的发展持续低迷 。在这样的市场行情下，如何合理合法地实施税收筹划 ，减轻税负，降低开发成本，增强企业盈利能力对房地产开发企业 尤为重要 。本文以A房地产开发公司为例，从筹资、销售、项 目转让等环节论证按照我 国现有税收法律、法规的规定进行合理、合法的税 收筹划的方式，优化企业发展的空间和条件。 关键词 ：房地产开发企业 ；税收筹划 一 、 引言 某区政府通过招商引资方式将该区优质区域工业园区交由A房地产 房地产开发具有投入资金大，融资成本高，建设周期长，经营风险 开发公司实施建设，主要为了解决将该块土地 由 “生地 ”变为 “熟地” 较大的特点。整个经营行为涉及营业税 、契税、土地增值税、房产税、 的巨额资金融资困难的问题。按照协议，A房地产开发公司按照BT模 土地使用税、印花税、企业所得税 、城建税、教育费附加等多个税费， 式进行建设，按照现行税收政策的规定，A房地产开发公司实施土地改 税负较重。目前，我国房地产市场低迷，房地产开发企业面f着融资困 造、拆迁、基础设施及配套设施，应按照 《中华人民共和国营业税暂行 难、项 目推进缓慢、销售单价和面积下滑 、资金回笼周期长等困难，导 条例》，以建筑劳务按照 3％的税率缴纳营业税从而产生较大的税收 致欠税金额增长迅速。在这样的情况下，如何降低成本成为房地产开发 负担 。 企业必须思考的问题。而通过税收筹划降低税负，是其 中一个非常重要 但根据 《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项 目有关营业 的内容。企业税收筹划能否成功，取决于其合法性是否适当，是否遵循 税问题的公告》， “纳税人与地方政府合作 ，投资政府土地改造项 目， 了一般反避税规则 ，即该项 (一系列)安排是否具有 “合理商业 目 其 中，土地拆迁、安置及补偿工作 由地方政府制定其他纳税人进行 ，投 的”，取决于该安排的 “主要 目的”是什么，即是否以 “税务利益”为 资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规 主要 目的。通过合理的税收筹划找到企业经营行为于政府政策意图的 划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计 ，场 最佳结合点，实现政府与企业的双赢具有现实意义。 地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付 二 、文献综述 设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地 杨焕玲 (2011)提出税收筹划是税收法律关系中征税主体与纳税主 块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方 体的税收博弈冲突。税收筹划的权利是在法律允许的边界范围内或边界 自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资 上，一旦超越这个界限就不再是企业的合法权利。万莎 (2011)指出房 方 。投资方的行为属于投资行为，不属于营业税范围，其取得的投资收 地产企业税收筹划存在政策性风险 、片面性风险、认定风险、成本偏高 益不征收营业税 。” 风险。胡芳等 (2011)指出通过合作建房的方式，一方提供土地使用 据此 ，A房地产开发公司通过合理的税收筹划，在实施该地块整 权 ，另一方提供资金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免缴纳土 体开发时不按BT模式以建设方 的身份进行开发，而以投资方的身份 地增值税。廖治宇 (2010)、胡亚元 (2010)指出，房地产企业应尽量 完成融资、支付土地整治资金，与规划设计单位、施工单位签订合 采取合并 申报 的方式缴纳土地增值税 。张源 (2011)认为房地产开发企 同，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。政府将 业的投资性房地产可不通过获取租金方式而采取人股联营以分得利润的 整治完成的土地挂牌出让后，以人园企业缴纳的土地 出让金指定专项 方式避免缴纳营业税等税费。 用途返还 A房地产开发公司以及一定期限内人园企业税收返还相