土地财政与房地产业发展.pdfVIP

土地政策 土地财政与房地产业发展★ 王 举 吕春梅 戴双兴 (福建师范大学经济学院，福州 350007) 内容提要：实行分税制改革以后，在中央财政收入迅速增长的同时，中央政府承担的 相对义务大幅度减少，地方政府则承担了过重的财政支出责任。为了缓解地方财政困难， 地方政府产生了对房地产业的过度依赖 ，地方政府通过低价征地，高价出售，以及推高地 价带动房价来增加建筑业税和房地产税等方式来增加地方财政收入。虽然土地财政缓解 了地方财政 困难 ，但对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。针对土地财政的问题， 文章提出了规范土地 出让收入管理，建立国有土地收益基金；合理确定土地供应量，理性 引导储备土地供应价格 ；建立健全与事权相匹配的地方财税体系，推进 以房地产税制为 重点的财产税改革；转变政府职能，合理定位地方政府角色等对策。 关键词：分税制 土地财政 房地产 ②与土地征用以及房地产业有关的税费，我们可以 一 、 地方政府对房地产业的过度依赖 称之为土地间接税收，这些产业主要是建筑业和房 分税制之后，地方政府为了解决地方财政上的 地产业。③部门收费项 目，包括耕地开垦费、新增城 困难，不得不寻求另外的财政来源，而我国房地产 镇建设用地有偿使用费等(土地主管部门征收)。分 业的管理体制为地方政府解决财政困难提供了方 税制后建筑业税和房地产税 占地方政府预算 内收 便之门。 入的比例一直上升。 (一)分税制后地方政府财政收入主要来源 2．预算外收入包括了行政事业收费、政府性 分税制改革后，地方政府 的财政收人主要包 基金和土地 出让金三部分 。近年来 ，随着中央政府 括预算内收入和预算外收入两部分。不论是预算 收费的管理越来越规范 ，行政事业性收费在预算 内收入 ，还是预算外收入 ，都与房地产业 的发展息 外收入中的重要性大大降低。相比之下，土地出让 息相关。 金收入变得越来越重要 。我 国土地 出让金始于 20 1．预算 内收入主要是指地方税收，由地方政府 世纪80年代末。1988年 11月实施的 《中华人民共 从各种费、税收取的收入。分税制改革以后，将与房 和 国城镇土地使用税暂行条例》，开始将土地使用 地产业相关的房产税和土地税归人地方税种 ，主要 费改为土地使用税 ，土地使用税收入 由中央和地 包括三方面：①与土地直接有关的税收，包括城镇 方政府按 5：5分成。1989年 5月，国务院规定凡进 土地使用税、土地增值税 (这两种 由地税系统征 行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入 收)；耕地 占用税、契税 (这两种 由财政系统征收)。 必须上交财政，其中40％上交中央财政，60％留归 本