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土地市场类 445 浅议土地管理部门调控土地市场 徐幼中 (无锡市土地收购储备中心 无锡214002) 摘要：土地市场调控，是政府维护房地产市场秩序，保持房地产稳定健康发展的重要措施。土地管理部门代 表政府行使土地市场调控的职能，目前面临许多新的挑战。本文就经营性房地产开发用地调控问题，从土地 年度供应计划、土地供应结构比例、土地出让方式选择等方面进行研究和探讨。 关键词：调控土地市场土地管理部门 房地产是国民经济的支柱产业，在国民经济发展中到先导作用，房地产市场是重要的要素市场，通 过市场机制实现资源的有效合理配置，为了实现房地产业与国民经济协调发展，国家必须运用经济、法 律和行政手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供 给结构与需求结构的平衡与整体优化。 我国实施房地产宏观调控最重要的手段是土地的供给，即政府通过对土地的垄断权利，从土地供 给的源头上，调节和控制供求关系，平抑地价，防止开发“过热”和产生“泡沫”。近几年来，土地管理部 门以创建土地收购储备制度为核心，土地市场化经营取得了丰硕的成果，随着经济快速发展，城市化水 平的提高，人民生活质量的改善，土地管理部门作为政府调控土地市场的职能部门，面临着许多新的挑 战，既有理论方面的突破问题，也有实践方面的创新问题。 笔者从经营性用地供给的角度探讨一下土地管理部iq女N何调控土地市场。 l 科学合理制订年度土地供应计划 年度土地供应计划主要是总量的控制，它是调控土地市场的核心。制订年度土地供应计划必须依 据本地区经济发展、城市建设、人口规模、居民收入水平等实际情况，在大量调查研究，综合分析的基础 上，广泛征求相关政府部门的意见，科学合理地确定供地总量。理论上讲，当需求增加，房地产价格上 涨时，应加大供地量；当需求不足房地产价格下降时，应减少供地量。可事实上远非那么简单，近几年 房地产发展较快的城市，政府在调控土地市场供应总量时，都面临两难的选择，一方面房地产市场火 爆，投资增幅节节攀高，买房买号现象普遍，显示土地市场供不应求；另一方面投资增长过快，房价与居 民收入承受差距拉大，由结构矛盾产生的空置房不断增加，银行资金的支撑比例过大，房地产发展周期 己I临调整期，有投资“过热”，房价“虚高”的迹象，显示土地市场供应量要控制。这样的情况下，土地管 理部门要保持清醒，立足本地区实际做好工作。 1．1经济发展因素 良好的经济发展状况，历来是支撑房地产发展的最重要基础。经济稳定快速增长，作为支柱产业 的房地产业，市场环境良好，市场需求旺盛，市场预期明朗，这是加大供地量的依据，反之，供地量就应 该减少，供地频率应该放慢。问题是在目前经济景气的前提下，究竟能加大多少量。我认为由于房地 产是国民经济的先导性产业，通常超前于国民经济的发展速度，或者说房地产的经济周期与宏观经济 发展周期之间存在相关性，房地产经济发展周期略领先于宏观经济发展周期。国外一般认为房地产业 的增加值占GDP的10％左右较为合理，而我国目前房地产业的增加值占GDP的比重只有3％左右，其 潜力显而易见，完全可以乐观地适度加大供地量。 1．2城市建设因素 城市建设主要包括基础设施和旧城改造，加大城市建设的力度，扩展城市规模，改善城市环境，提 高城市竞争力，从而带来房地产发展的机遇，这是适度加大土地供应量的重要依据。值得注意的是，有 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 一些城市紧紧抓住加快城市建设的契机，在适度加大土地供应量的同时，依托土地收购储备制度，调控 好土地供应总量，通过熟地开发、市场化运作等综合手段，提高政府土地纯收益，同时，注重土地收益在 城市建设资金中的运作效率，逐步形成了土地收益促进和保障城市建设，城市建设的成果又带动和拉 升土地收益的良性循环；而另一些地方以加快城市建设为由，盲目扩大城市规模，土地供应总量不加以 控制，把房地产“预警制度”抛在脑后，城市建设所需资金过份依赖土地出让的收益，搞所谓“以地生 财”，违背了房地产市场的客观规律，给房地产稳定发展留下了隐患。两种不同的做法，在经营城市土 地资产的观念上有本质的区别，一种是用市场机制进行“以地建城”“以地养城”，一种是用垄断权利搞